La demande pour les bureaux de qualité s’est accrue au troisième trimestre, alors que la disparité se creuse entre les catégories de propriétés

Les locataires accordent la priorité aux immeubles de bureaux de première qualité et bien aménagés, situés dans des pôles qui minimisent les temps de déplacement.

Le taux d’inoccupation des immeubles de bureaux de catégorie A dans les centres-villes a légèrement diminué dans sept marchés canadiens au troisième trimestre, les locataires continuant de cibler les immeubles de première qualité. Par ailleurs, un nombre croissant d’immeubles de catégorie B et C sous-utilisés sont retirés du parc immobilier et convertis pour d’autres usages.

Au cours du troisième trimestre de 2023, la demande d’espaces de bureaux dans des immeubles de catégorie A dans les centres-villes de Calgary, d’Edmonton, de London, de la région de Waterloo, de Toronto, d’Ottawa et d’Halifax a fait baisser le taux d'inoccupation national pour ce type de propriétés de 20 points de base (pb) à 16,3 %, selon rapport de CBRE Statistiques sur le marché des bureaux au Canada pour le troisième trimestre de 2023. Par conséquent, le taux d’inoccupation des bureaux à l’échelle nationale (qui comprend les centres-villes et les banlieues) n’a augmenté que de 10 pb au troisième trimestre, pour atteindre 18,2 %.

Dans les centres-villes de Winnipeg et de Montréal, le taux d’inoccupation des bureaux de catégorie A est demeuré stable. Vancouver affiche toujours le taux d’inoccupation le plus bas au pays pour les immeubles de catégorie A, malgré une hausse de 10 pb, à 11,0 %.

« Les disparités entre les immeubles de catégorie A et B reflètent la priorité accordée par les locataires aux immeubles de bureaux de première qualité et bien aménagés, situés dans des pôles qui minimisent les temps de déplacement des employés », a déclaré Paul Morassutti, président du conseil d’administration de CBRE Canada. « La conversion à d’autres usages est devenue une solution de plus en plus attrayante pour les bailleurs d’immeubles plus âgés et moins rentables, les taux d’inoccupation élevés offrant davantage d’options aux locataires. Cependant, bien que les conversions pour un usage résidentiel se multiplient, la viabilité économique de ces projets reste un défi en l’absence d’incitatifs et les conversions ne seront pas une panacée pour résoudre le problème de l’inoccupation élevée des bureaux. »

Depuis la fin de 2021, 2,8 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux ont été retirés du parc immobilier à travers le pays, par le biais de conversions. Ces locaux, qui représentent 0,6 % du parc immobilier, sont le plus souvent convertis en propriétés résidentielles. C’est à Calgary, Toronto et Ottawa que le plus grand nombre de tours de bureaux ont été retirées du parc immobilier.

Le taux d’inoccupation des locaux en sous-location a diminué dans les centres-villes et les banlieues au cours du trimestre et représente 18,8 % des locaux inoccupés ou 3,4 % du parc immobilier. Calgary a mené la charge, plus de 325 000 pi2 de bureaux en sous-location ayant été retirés du marché au cours du troisième trimestre. Une grande partie de cette activité a été réalisée par des locataires qui ont repris leurs bureaux. Dans l’ensemble, le taux d’inoccupation des bureaux en sous-location représente 4,0 % du parc immobilier de Calgary, le niveau le plus bas dans ce marché depuis 2014.

Ailleurs, les options de sous-location ont augmenté. Sur un an, la proportion des bureaux en sous-location en termes de pourcentage du parc immobilier a augmenté dans cinq marchés, notamment à Toronto (+130 pb) et à Vancouver (+90 pb), où la rationalisation de bureaux et l’exode vers la qualité battent leur plein.

Pratiquement aucune mise en chantier de nouveaux bureaux n’a été enregistrée au troisième trimestre de 2023 et 601 000 pi2 de nouveaux bureaux ont été livrés dans trois propriétés à Toronto et dans la région de Waterloo. Au total, 1,8 million de pieds carrés ont été mis en service cette année. Les projets de construction de bureaux en gestation devraient donc atteindre leur niveau le plus bas depuis 2011 au quatrième trimestre.

La construction d’environ le tiers des projets qui doivent être livrés au prochain trimestre a commencé avant 2020. Principalement regroupés dans les centres-villes, ces projets affichent un taux de prélocation de 61,3 % et ils devraient avoir un effet important sur l’absorption nette au prochain trimestre.

Cliquez ici pour télécharger le rapport de CBRE Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T3 2023.

Offre record dans le secteur industriel

Comme on peut le lire dans le rapport de CBRE Statistiques sur le marché industriel au Canada pour le troisième trimestre de 2023, le marché industriel canadien a ajouté 11,0 millions de pieds carrés de nouveaux locaux au cours du troisième trimestre de 2023. Avec l’ajout de 18,3 millions de pieds carrés prévu au cours du prochain trimestre, le Canada est en voie d’atteindre un nouveau record annuel de 43,8 millions de pieds carrés d’offre nouvelle.

Toronto, Vancouver et Calgary totalisent conjointement 80,0 % de l’ensemble des mises en service au troisième trimestre. Les taux de disponibilité ont donc continué à augmenter dans presque tous les marchés au troisième trimestre, le taux de disponibilité national augmentant de 40 pb sur un trimestre pour atteindre 2,5 %.

Huit des dix marchés canadiens ont enregistré une hausse de leurs taux de disponibilité sur un an; Vancouver, la région de Waterloo et Montréal ont connu les plus fortes augmentations au troisième trimestre. Les marchés d’Edmonton et de London se sont contractés. Toutefois, le taux national de disponibilité reste bien en dessous du taux moyen sur 15 ans de 4,7 %.

L’activité locative nette a maintenu un rythme tempéré par rapport au rythme effréné des dernières années, l’absorption nette nationale diminuant légèrement pour atteindre 3,1 millions de pieds carrés au troisième trimestre de 2023. L’activité locative industrielle a principalement été menée par les marchés de Calgary et de Toronto, où l’on a enregistré un volume important de mises en service de locaux neufs préloués. Par ailleurs, la région de Waterloo et Montréal ont été les seuls marchés à enregistrer une absorption nette négative au cours du trimestre.

L’activité de construction industrielle réagit à la baisse de la demande, la quantité totale d'espace industriel en construction ayant légèrement diminué sur un trimestre pour s’établir à 43,6 millions de pieds carrés. Au troisième trimestre de 2023, 9,0 millions de pieds carrés de nouveaux projets ont mis en chantier, 57,4 % de ces locaux se trouvant dans le marché de Toronto.

Cliquez ici pour télécharger le rapport de CBRE Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada au T3 2023.