Les performances médiocres du marché des bureaux de Toronto au T4 masquent les signes d'amélioration ailleurs au Canada

L’inoccupation des bureaux du centre-ville de Toronto augmente à 17,4 %, tandis que Vancouver, Calgary, Edmonton, Ottawa et Halifax voient l’inoccupation des bureaux s’améliorer.

Le taux d’inoccupation des bureaux aux centres-villes du Canada a atteint un niveau record de 19,4 % au cours du dernier trimestre de 2023, entravé par une demande particulièrement faible à Toronto, selon les chiffres de CBRE sur les bureaux au Canada pour le T4 2023, qui viennent d’être publiés.

Le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville de Toronto a augmenté à 17,4 % contre 15,8 % juste un trimestre plus tôt. Cela est dû en grande partie à la nouvelle offre; la ville a vu 624 550 pieds carrés de nouveaux espaces de bureaux livrés au cours du seul T4. Les 1,1 million de nouveaux espaces de bureaux construits en 2023 ont contribué à l’absorption nette la plus négative que Toronto ait connue en un an depuis 2020 : -2,7 millions de pieds carrés.

Si l’on ne tient pas compte de Toronto, l’absorption nette nationale d’espaces de bureaux aurait été positive au T4, car l’amélioration de la demande de produits de qualité et le ralentissement de la construction neuve ont aidé les fondamentaux des bureaux à s’améliorer dans la plupart des villes.

Calgary, qui a mis en place un programme de conversion de bureaux en logements, a enregistré son troisième trimestre consécutif d’absorption nette positive d’espaces de bureaux au T4, faisant baisser son taux d’inoccupation au centre-ville à 30,2 %. Ottawa, qui s’enorgueillit également de plusieurs conversions réussies de bureaux en immeubles résidentiels, a vu le taux d’inoccupation de son centre-ville baisser à 14,2 %.

Plus de 2,5 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux (soit 0,5 % de l’inventaire total au niveau national) ont été convertis à un usage principalement résidentiel en 2023. Mais le nombre de conversions réalisables reste limité en raison des exigences physiques, du zonage et de la viabilité financière.

Vancouver, où aucun nouvel espace de bureaux n’a été livré au centre-ville au cours des deux derniers trimestres, a enregistré une baisse de l’inoccupation à 11,0 % au T4. Edmonton a connu deux trimestres d’absorption nette positive et le taux d’inoccupation des bureaux en centre-ville a baissé de 100 points de base à 22,9 % au T4, tandis que Halifax (17,9 %) a également enregistré une baisse du taux d’inoccupation en centre-ville à 17,9 %. La ville a maintenant affiché sept trimestres consécutifs d’absorption nette positive, y compris les banlieues.

Contrairement aux marchés des centres-villes, le quatrième trimestre a vu l’augmentation la plus généralisée de l’activité du marché des bureaux de banlieue, huit villes ayant enregistré une baisse de l’inoccupation. Les villes les plus performantes ont été Winnipeg (où le taux d’inoccupation a baissé de 110 points de base), Edmonton (-90 points de base) et Montréal (-70 points de base).

L’encours de développement de bureaux au Canada continue de diminuer, seulement 10,9 millions de pieds carrés étant en cours de construction à l’échelle nationale. Représentant 2,2 % des stocks, ce produit est actuellement préloué à 54,4 %. Il s’agit du total de construction le plus bas depuis le T3 2017. Seulement 784 000 pieds carrés de projets de bureaux ont commencé à être construits en 2023.

« Le marché des bureaux continue de faire face à des défis, mais ceux de Toronto sont particulièrement aigus à l’heure actuelle », déclare Paul Morassutti, président de CBRE Canada. « D’après les tendances mondiales, l’utilisation et la demande de bureaux reprennent. Cela contribue à améliorer la conjoncture du marché des bureaux dans la plupart des villes canadiennes. Toronto bénéficiera également des tendances générales une fois que les nouvelles constructions seront terminées, car c’est l’offre nouvelle qui a eu le plus grand impact sur le taux d’inoccupation de la ville. »

Sursaut nécessaire de la disponibilité industrielle

La demande dans les principaux centres industriels du Canada continue de se modérer, six villes sur dix enregistrant des augmentations de la disponibilité de 120 points de base ou plus d’une année sur l’autre. Cela a fait grimper le taux de disponibilité industrielle national à un niveau record de 70 points de base d’un trimestre à l’autre pour atteindre 3,2 % au quatrième trimestre, selon les chiffres de CBRE sur l’industrie au Canada pour le T4 2023.

De nombreuses entreprises industrielles adoptant une approche plus prudente envers la croissance, la location industrielle nette a ralenti à son plus bas niveau depuis 2009, à 10,4 millions de pieds carrés. De plus, l’encours de construction global a diminué considérablement pour atteindre 34,7 millions de pieds carrés au quatrième trimestre, car les nouvelles mises en chantier ont ralenti et une plus grande partie de l’encours a été livrée.

L’offre nouvelle est généralement en retard sur l’évolution de l’économie et un record trimestriel de 16,8 millions de pieds carrés de nouveaux produits industriels a été livré au quatrième trimestre. Cela a porté le montant annuel total de l’offre nouvelle à un niveau record de 42,2 millions de pieds carrés en 2023. De nouvelles offres sont attendues en 2024, avec 18,2 millions de pieds carrés devant être livrés au cours du premier semestre de l’année, dont 43,0 % sont préloués.

La région de Waterloo et Vancouver ont enregistré les niveaux les plus élevés de demande de la part des entreprises ayant besoin d’espace industriel, avec plus de 1,0 million de pieds carrés d’absorption nette positive au T4. Par ailleurs, Toronto, qui représente à elle seule 40,3 % de toute l’offre industrielle nouvelle en 2023, et Montréal ont été les seuls marchés à connaître une absorption nette négative d’espaces industriels au T4.

« La faible croissance économique, le ralentissement des ventes de commerce électronique et l’ajout de nouvelles offres ralentissent collectivement les fondamentaux du marché industriel », explique M. Morassutti. « L’augmentation de l’offre de locaux industriels n’est pas nécessairement une mauvaise chose. Il s’agit toujours d’un marché de propriétaires, mais il y a plus d’options pour les locataires qu’il n’y en a eues depuis longtemps, ce qui apporte un meilleur équilibre au marché industriel. »