Ben Tal échange sur les baisses de taux d’intérêt et les menaces sur l’emploi liées à l’IA lors de l’événement Perspectives du marché de CBRE.

À l’occasion du déjeuner Perspectives du marché de CBRE qui s’est tenu à Toronto le 26 février, Benjamin Tal, de Marchés mondiaux CIBC, a prédit lors d’une conversation en tête-à-tête avec Jon Ramscar, président et chef de la direction de CBRE Canada, que la Banque du Canada devrait commencer à réduire ses taux d’intérêt d’ici juin, pour les ramener de 5,0 % à 2,75 % d’ici la mi-2 025.

« L’année dernière, nous avons discuté de la nécessité de supprimer les taxes sur les logements locatifs spécifiquement construits à cet effet. Maintenant, cela devient une politique en partie grâce aux efforts de nos amis de REALPAC », a souligné M. Ramscar. « Cette conversation devrait donc nous donner une bonne idée de ce qui nous attend. »

Pour les membres du secteur immobilier présents dans la salle, anxieux d’anticiper une baisse des taux d’intérêt, Ben Tal a expliqué à Jon Ramscar que la banque centrale était déterminée à ramener l’inflation à sa cible de 2,00 % avant de procéder à des réductions.
« Il est possible de débattre éternellement de la question de savoir si 2,00 % est l’objectif optimal. En réalité, je pense qu’un taux d’inflation plus élevé serait préférable », a-t-il ajouté.

« Cependant, cela ne changera pas la perspective de la Banque du Canada. Vous ne pouvez pas la convaincre de changer d’avis. Si l’objectif est de 2,00 %, les taux d’intérêt devront être maintenus à un niveau plus élevé pendant une période prolongée. Je pense que la Banque du Canada a délibérément fixé un objectif légèrement plus élevé. »

« Une situation absurde »

Ben Tal a souligné que les perspectives d’inflation seraient meilleures si la Banque du Canada ne prenait pas en compte les coûts liés au logement dans l’inflation.

« Il est paradoxal que la Banque du Canada augmente ses taux pour lutter contre l’inflation, car des taux d’intérêt plus élevés entraînent une augmentation des paiements hypothécaires, ce qui à son tour contribue à l’inflation. Cela n’a aucun sens. »

« Il est important de noter que le Canada est le seul pays au monde qui inclut les paiements d’intérêts hypothécaires dans l’indice des prix à la consommation. Si l’on exclut l’inflation liée au logement du calcul, nous nous situons à 1,5 %. »

« C’est une situation absurde… mais je peux vous dire que la Banque du Canada commence à en prendre conscience. »

Un buffet inflationniste

Avant, d’après lui, le calcul de l’inflation était plus simple, se basant sur deux mesures : l’inflation totale selon l’IPC et l’inflation de base selon l’IPC, c’est-à-dire l’inflation moins les coûts de l’énergie et de l’alimentation.

Quatre sous-indicateurs supplémentaires ont été ajoutés : le co-IPC, l’IPC-X, l’IPC Trim. et l’IPC Médian. Ces indicateurs sont évalués et comparés sur cinq périodes : d’une année à l’autre, d’un mois à l’autre, sur trois mois glissants et sur six mois glissants.

« À chaque publication des chiffres sur l’inflation, nous disposons désormais de 30 données à examiner. C’est comme un buffet d’indicateurs inflationnistes.

Cela signifie que si vous vous levez du mauvais côté du lit, vous pourriez trouver des chiffres suffisamment élevés pour justifier une hausse des taux, tandis que si vous vous levez du bon pied, vous pourriez trouver des chiffres plus proches de l’objectif de 2 %. »

Perspectives de croissance du Canada

Jon Ramscar a interrogé Ben Tal sur ses perspectives de croissance économique pour le Canada dans l’année à venir.

En plaisantant, Ben Tal a répondu : « Je suis sûr que beaucoup d’entre vous sont déçus parce que tout le monde vous avait promis une récession et que vous ne l’avez pas eue ». 

Cependant, il a souligné que le Canada se trouve en réalité dans ce qu’il appelle une « récession par habitant ». « Le PIB par habitant a baissé de 3 %. La consommation par habitant a baissé de 2,5 %. »

Il a expliqué que la seule raison pour laquelle l’économie canadienne reste au-dessus de 0 % est due à l’arrivée de 1,2 million de personnes dans le pays en très peu de temps, mais il a souligné que cela n’est pas une méthode de croissance économique efficace.

En comparaison, les États-Unis enregistrent une croissance du PIB de 3 à 4 %. Ben Tal a déclaré que notre voisin du Sud « se compare à un marché émergent, tel un tigre! ».

Pendant ce temps, l’économie mondiale ralentit. Jon Ramscar a mentionné que des puissances économiques telles que l’Allemagne, le Japon et le Royaume-Uni sont en récession.

Avant d’ajouter : « Ce n’est pas une grande surprise lorsque les taux d’intérêt augmentent de 500 pb pendant que vous mangez votre déjeuner ». Il a souligné que ce qui est surprenant, c’est la modestie des récessions.

Baisse de la productivité et des bénéfices

Le principal défi du Canada est la baisse de la productivité, exacerbée par un afflux annuel de 550 000 à 600 000 nouveaux arrivants qui fournissent une réserve inépuisable de main-d’œuvre à bas salaire, selon Ben Tal.

Les entreprises canadiennes voient également leur rentabilité diminuer en raison de pressions inflationnistes telles que la démondialisation, les stocks à flux tendu et un marché du travail serré, qui exercent une pression à la baisse sur les marges.

« Il était facile de réaliser des profits au Canada et aux États-Unis au cours des 20 à 30 dernières années. Aujourd’hui, c’est devenu difficile. »

Pour relever les défis en matière de main-d’œuvre et de rentabilité, Ben Tal a expliqué à Jon Ramscar que l’injection de capitaux est essentielle.

« C’est là que l’IA entre en jeu. Au cours des dix prochaines années, nous assisterons à une vague d’investissements dans la technologie parce qu’il n’y a pas d’autre choix, et la productivité augmentera, comme nous l’avons vu lors de la révolution Internet. »

Pour ceux qui s’inquiètent de l’impact de l’IA sur l’emploi, Ben Tal donne un conseil : « L’IA ne va pas vous prendre votre emploi. C’est la personne qui utilisera l’IA correctement qui vous remplacera. »

Sans professionnels, pas de maisons

Une stratégie alternative pour stimuler la productivité au Canada et résoudre la crise du logement consisterait à modifier le système de points pour les immigrants afin d’attirer davantage de travailleurs qualifiés.

Selon Ben Tal, « le manque de main-d’œuvre a eu des conséquences sur le secteur immobilier, et la situation deviendra plus critique avec le départ à la retraite des travailleurs qualifiés. Le bassin de main-d’œuvre se réduit. »

« Il y a actuellement une baisse du nombre de travailleurs de la construction et de personnes qualifiées immigrantes, passant de 4 % à seulement 2 % des nouveaux arrivants au Canada. »

« Nous devons réviser le système pour les travailleurs de la construction et les professionnels de la santé. Il ne s’agit pas seulement d’augmenter les effectifs, mais d’assurer une meilleure correspondance entre les compétences des immigrants et les besoins du marché. »

Vigilance à l’égard des étudiants étrangers

En ce qui concerne les étudiants étrangers, souvent accusés de contribuer à une demande insatiable de logements locatifs, Ben Tal a proposé une approche simple : ne les accueillez pas si nous ne pouvons pas les loger.

Il a souligné que le problème ne réside pas tant dans les universités légitimes que dans les institutions douteuses, qu’il qualifie d’universités « Disneyland ». Ces établissements ne sont pas véritablement des universités, mais plutôt des bureaux dans des centres commerciaux, où les étudiants paient des frais exorbitants de 40 000 $. Environ 20 % de ces étudiants ne sont même pas réellement inscrits dans de vrais programmes éducatifs.

« C’est une farce. Nous devons ouvrir les yeux. Ces institutions mettent une pression supplémentaire sur le marché immobilier classique et certains de ces étudiants se retrouvent même dans les banques alimentaires. »

Ben Tal a précisé qu’il a plaidé pour l’établissement d’un quota d’étudiants étrangers, qui a maintenant été mis en place. Cette mesure représente un pas dans la bonne direction pour faire face à cette problématique.

Un marché sans acheteurs

Selon Ben Tal, le marché canadien du logement est actuellement caractérisé comme « un marché d’acheteurs sans acheteurs ». Cependant, il prévoit que la demande refoulée et la baisse des taux d’intérêt redynamiseront le marché en 2024.

Il anticipe que le secteur des immeubles résidentiels de faible hauteur se rétablira plus rapidement, car il reste des stocks excédentaires de copropriétés à écouler. En revanche, il exprime peu d’optimisme pour le marché des appartements, notant que 60 % des investisseurs dans ce secteur ont actuellement un flux de trésorerie négatif.

Avant de préciser : « La situation actuelle est davantage une crise de planification qu’une crise du logement ».

Il critique le manque de précision dans les prévisions, soulignant qu’il y a dix ans, la SCHL prévoyait une population canadienne de 38,7 millions d’habitants en 2023, alors qu’en réalité, le chiffre est supérieur de 1,4 million. « Comment pouvez-vous planifier quelque chose qui ne figure pas dans le plan ou les prévisions? »

Employés contre employeurs

Ben Tal a expliqué à Jon Ramscar que l’évolution du marché du travail déterminera la direction de l’inflation et du marché des bureaux.

« Il est à noter que le pouvoir de négociation des employeurs évolue, le marché du travail se normalise et le rythme auquel les gens changent d’emploi est revenu à la normale par rapport à la période de la COVID-19 », a déclaré Ben Tal.

« Il y a un an, nous avions 1 million de postes vacants, principalement des emplois peu rémunérés, et maintenant le taux d’inoccupation des emplois diminue, ce qui le ramène à ce qu’il était en 2019. »

« Le pouvoir de négociation de la main-d’œuvre s’affaiblit, et l’idée de travailler quatre jours au bureau devient la nouvelle norme. C’est une étape positive vers un marché du travail semi-normal. »

Pour les bonnes raisons

L’année dernière a été difficile pour les investisseurs immobiliers, comme l’a souligné Jon Ramscar dans son discours d’ouverture lors du déjeuner Perspectives du marché. Il a déclaré que les difficultés ont certainement marqué l’année 2023.

En conclusion de la réunion, Ben a exprimé son optimisme en affirmant que « le pire est derrière nous. Le marché du travail se normalise et des baisses de taux sont à prévoir, ce qui aidera les marchés. Je suis donc optimiste pour le second semestre de 2024 et l’année 2025. »

Bien que 2024 ne soit peut-être pas le début d’une reprise dans le secteur immobilier, Jon Ramscar estime qu’elle prépare le terrain.

« Ne prêtez pas attention aux Cassandre. Le Canada et Toronto ont un potentiel incroyable. Je suis convaincu que nous pouvons tirer parti de notre expérience collective, de notre créativité et de notre élan pour construire l’avenir que nous désirons tous ici au Canada. »

« L’avenir est à nous et il ne se limite pas au secteur de l’immobilier! »