Perspectives sur l’immobilier commercial en 2024 – Calgary

L’Alberta est en tête du Canada avec un optimisme économique renouvelé et Calgary voit des signes encourageants dans son marché de l’espace à bureaux très décrié.

Le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville continue de baisser, en terminant le quatrième trimestre de 2023 à 30,2 %, en baisse de 2,4 % par rapport à la même période l’année précédente. L’année dernière a également connu un total de 677 000 de pieds carrés d’absorption nette positive de l’espace de bureau, le rendement le plus élevé du marché depuis 2014.

Le marché industriel de Calgary a été en effervescence, avec 6,03 millions de pieds carrés livrés en 2023, le deuxième résultat le plus important de tous les temps, dont 3,1 millions de pieds carrés au cours du T4 seulement. Cela a fait passer le taux de disponibilité industrielle de 3,8 % à 5,5 % au T4, soit un sommet depuis deux ans.

Et il y a encore 4,64 millions de pieds carrés actuellement en projets.

Nous avons discuté avec Greg Kwong, directeur général régional de l’Alberta de CBRE, de ce que l’année prochaine réserve au marché immobilier commercial de Calgary.

Bureaux

L’activité de location de bureaux a été très intense au cours de la dernière moitié de 2023. Cela n’a entraîné aucune croissance nette en termes d’absorption, mais beaucoup de mouvement par le biais de fusions et d’activités d’acquisition et par les entreprises qui renouvellent des contrats de location ou qui déménagent. Mais encore une fois, il n’y a pas beaucoup de croissance nette. Le résultat final montre que le taux d’inoccupation est toujours élevé.

Comme les entreprises dans la plupart des villes, les directeurs des RH et les PDG d’ici ont encore de la difficulté à ramener les gens au bureau. Mais à Calgary, je constate de mes propres yeux que nos taux de fréquentation semblent augmenter. Mardi, mercredi et jeudi, c’est presque normal, et même le lundi et le vendredi, il y a des gens dans les bureaux. Je suis presque certain que le taux de fréquentation de Calgary est plus élevé que dans d’autres grandes villes pour diverses raisons, comme des temps de trajet plus courts.

Du côté des ventes, il y a des immeubles de bureaux qui se vendent, mais à 20 à 25 cents du dollar par rapport à il y a cinq ans, en particulier les immeubles de classe B et C. Il y a eu quelques ventes forcées ou des saisies et 2024 sera plus difficile.

La bonne chose à propos du centre-ville de Calgary est que la majorité de celui-ci appartient à des caisses de retraite et à des investisseurs financiers importants qui ne sont pas surendettés. Malheureusement, on s’attend à plus de turbulences, mais il y a beaucoup plus de résilience que dans les années 80 et 90, alors qu’il y avait un groupe de propriétaires de capitaux propres individuels qui n’a pas pu résister à un ralentissement assez grave. Nous avons un taux d’inoccupation élevé depuis des années et, franchement, la nature cyclique de l’industrie de l’énergie a poussé les investisseurs à être plus résilients et proactifs, surtout en ce qui concerne les stratégies de location.

Il y a des liquidités et un niveau d’optimisme au niveau provincial en fonction de ce que nous entendons d’autres investisseurs à l’extérieur de l’Alberta et à l’échelle internationale à l’extérieur du Canada. Ils disent que l’Alberta devrait être la vedette dans les 18 prochains mois pour ce qui est de la capacité à investir des capitaux sur ce marché.

Tout le monde veut parler du programme de conversion des bureaux à Calgary. Les faits sont que 13 propriétés ont été approuvées pour le programme et ont reçu des subventions; trois ont été converties; une ou deux sont sur le point de commencer. Huit disent qu’ils vont aller de l’avant, mais il n’y a pas encore de preuve de cela.

Comme je l’ai dit dans les médias, la ville a à juste titre arrêté le programme pour voir s’il a été un succès avant d’en faire un autre. La mesure du succès consiste à réduire l’inoccupation des bureaux et à fournir des logements aux gens. Jusqu’à présent, nous n’y sommes pas arrivés, mais attendons et voyons comment les choses se déroulent.

En ce qui concerne le marché des bureaux en banlieue de Calgary, c’est un microcosme de ce qui se passe au centre-ville. Le taux d’inoccupation n’est pas aussi élevé, mais demeure à 24,2 %. Nous voyons beaucoup de propriétaires essayer de trouver un équilibre avec quelques mises à pied internes et une réduction des coûts. La principale discussion à travers le Canada est de savoir si les entités sont surchargées de bureaux en général, pas seulement à Calgary.

Industriel

Le secteur industriel s’éloigne de l’énorme activité de location de 2021 à 2023, car nous avons constaté une chute chez beaucoup des grands utilisateurs à la recherche d’espace. Il y avait plus de 10 entreprises de plus de 300 000 pieds carrés à la recherche d’espace à l’été 2022, avec seulement quelques entreprises sur le marché aujourd’hui. La demande des utilisateurs de grands centres de distribution a chuté, mais c’est un phénomène qui concerne l’ensemble de l’Amérique du Nord.

Nous avons plus de 10 projets industriels construits sur mesure, sans aucune activité majeure de prélocation garantie à ce jour. D’ici cet été, nous saurons où se dirige le marché; personne ne s’attend à un krach, mais certainement un ralentissement est prévu en termes de taux d’inoccupation plus élevés et de demande moins élevée.

Les entreprises de logistique de Vancouver ont représenté une bonne partie de notre demande au cours des deux dernières années. Cela a diminué, mais il y a des preuves que la tendance se poursuit.

Multifamilial

Il s’agit probablement du marché le plus fou en ce moment en ce qui concerne la croissance des taux de location et le nombre d’investisseurs qui examinent cette catégorie d’actifs. De plus, les coûts de construction explosent.

Les gouvernements locaux tentent d’aider le secteur privé à faire face au coût élevé des loyers, mais jusqu’à présent, sans succès. En décembre, Calgary a enregistré une augmentation de 10,4 % d’une année à l’autre du loyer moyen, l’une des plus élevées des principaux marchés canadiens.

Nous avons eu une énorme migration nette dans la province, à la fois interprovinciale et des immigrants du monde entier, avec jusqu’à 250 000 personnes venus s’installer en Alberta en 2023. Il en va de même cette année, car les postes vacants (principalement dans les secteurs des métiers et des services) sont encore élevés.

Il existe un certain nombre de projets multifamiliaux (représentant plus de 4 000 unités) dont la construction est prévue pour répondre à cette demande, mais jusqu’à présent, ils sont tempérés par des coûts de construction élevés.

Commerce de détail

Ce qui a maintenu notre marché de détail à flot en termes de forte croissance, c’est que nous avons une quantité limitée de terrains à réaménager en commerces de détail. De loin, Calgary et Edmonton ont les revenus disponibles les plus élevés au pays, malgré nos taux croissants de coût de la vie et de location. C’est pourquoi les détaillants sont impatients de s’installer ici.

Les détaillants qui ont traversé les années liées à la COVID-19 se remettent sur pied, mais beaucoup ont encore du mal à rembourser la PCU et à rembourser l’argent aux gouvernements. Les détaillants de la mode haut de gamme font face à des défis, mais le secteur de l’alimentation et des boissons est en plein essor et nous devrions voir de nouveaux concepts continuer à s’ouvrir ici. Encore une fois, il s’agit du revenu disponible.

En ce qui concerne les nouveaux projets de vente au détail, nous examinons l’ouverture de centres commerciaux communautaires du côté ouest de Calgary et du sud de Calgary, où les nouveaux quartiers résidentiels sont en croissance. Nous nous attendons donc à ce que davantage de commerces de proximité, de commerces de détail et de centres médicaux soient construits et ouverts dans ces zones.

Les baby-boomers commencent à vendre leurs maisons et South Calgary en profite. Les copropriétés y sont vendues aux baby-boomers qui veulent de plus petits domiciles. Ils ont vendu leur maison de 4,0 millions de dollars et ont acheté une copropriété de 1,5 million de dollars et veulent sortir tous les soirs et dépenser de l’argent. D’où le secteur de la restauration en plein essor.

Infrastructures

Le nouveau centre d’événements commence sa construction ce printemps, avec 22 000 sièges dans deux arénas de hockey et beaucoup d’espace communautaire. Il y a un projet hospitalier de 1,8 milliard de dollars pour Red Deer, mais beaucoup de personnes qui y travaillent proviendront de Calgary. Le LRT Green Line est un projet de six ans qui vient tout juste de commencer. Arts Commons, un centre pour la musique et l’art, a reçu un budget de plusieurs millions de dollars pour faire avancer la construction.

Une partie du carburant pour ce développement d’infrastructure est le surplus budgétaire provincial de cette année. L’Alberta générera un surplus budgétaire prévu de 5,5 milliards de dollars en 2023-2024, avec des surplus continus au cours des deux prochains exercices financiers. Et avec une élection provinciale dans 24 mois, l’argent circulera pour soutenir la croissance de l’économie provinciale.

Nous ne sommes pas sans avoir nos propres défis, mais après de nombreuses années difficiles, il est agréable de parler de Calgary avec optimisme. Les Calgariens méritent ce moment de gloire.