L’essor des produits de base pousse le commerce de détail à la hausse à Saskatoon et Calgary

Selon Ben Kelley, Saskatoon et Calgary sont des villes sœurs.

Comme Calgary, Saskatoon dépend des ressources naturelles (agriculture, potasse, uranium, pétrole) et elle est sujette à des périodes de prospérité et de ralentissement économique.

Et en ce moment, l’économie est en plein essor.

La croissance démographique mondiale et la guerre en Ukraine ont entraîné une forte augmentation de la demande pour les principaux produits de base de la Saskatchewan, dont le blé, sa plus importante production agricole. De plus, le ministère de l’Énergie de l’Ukraine a récemment conclu un contrat d’approvisionnement en uranium avec la société Cameco, basée en Saskatchewan.

La demande est également en hausse pour la potasse, un engrais essentiel pour l’agriculture, qui, outre le Canada, est principalement produite en Russie et au Bélarus.

Toute cette activité liée aux produits de base signifie que de nombreux Saskatoonais ont des emplois bien rémunérés et qu’ils cherchent des endroits afin de dépenser leur argent.  

« Nous avons profité des événements internationaux et nos industries agricoles et minières ont dû accélérer leur production », a déclaré M. Kelley, courtier au bureau de CBRE à Saskatoon.

« La situation a des répercussions très positives sur notre marché de la vente au détail. »

L’année dernière, la Saskatchewan a enregistré la plus forte croissance du PIB réel au Canada, avec une hausse de 5,7 % sur un an. Des entreprises optimistes lancent des projets d’immobilisations dans toute la province, ce qui entraîne une augmentation du flux migratoire, les entreprises recherchant des travailleurs pour ces projets.

« On note une forte croissance de l’immigration et des salaires, ce qui se traduit par un revenu discrétionnaire de plus en plus important pour les dépenses liées au commerce de détail, a expliqué M. Kelley. Lorsque les ventes au détail augmentent, l’activité immobilière commerciale et le nombre d’emplois dans le secteur de la vente au détail à Saskatoon augmentent également. »

Meadows Market Saskatoon

Pris de court

M. Kelley admet que le boom des produits de base et l’augmentation des revenus discrétionnaires qui en découle « nous ont pris par surprise. »

Il y a peu de grandes artères commerciales en Saskatchewan, sauf dans quelques quartiers de Saskatoon. (La construction d’un nouvel amphithéâtre au centre-ville de Saskatoon devrait stimuler la création d’un quartier du divertissement et du commerce, semblable à celui d’Edmonton.)

Le commerce de détail en Saskatchewan est essentiellement axé sur les mégacentres de banlieue arrimés à un supermarché, une pharmacie ou un magasin d’alcool. « Nous nous rendons partout en voiture », a déclaré M. Kelley.

Le problème : il n’y a qu’une poignée de projets de mégacentres en cours d’élaboration afin de répondre à l’énorme demande en matière de biens et de services.

Dream travaille au projet Brighton Marketplace, qui offrira 235 000 pi² de locaux commerciaux à Homewood, et devrait créer la plus grande communauté planifiée de Saskatoon. Toutefois, ce projet est presque entièrement loué.

À Rosewood, dans le sud-est de Saskatoon, Arbutus Properties est à la tête du projet Meadows Market, qui sera le point d’ancrage commercial de l’un des quartiers à la croissance la plus rapide de la ville.

M. Kelley et son équipe mettent actuellement en marché la deuxième phase du projet, qui compte 180 000 pi² de locaux commerciaux et dont les principaux locataires sont Costco (phase 1), Marshalls, Pet Smart, Dollar Tree, Co-op Liquor et Visions.

Meadows Market est loué à plus de 80 %, souligne M. Kelley. « Lorsque tout sera loué, les options seront assez limitées pour les détaillants à la recherche d’un local à Saskatoon. »

« La mise en œuvre d’un nouveau projet peut prendre jusqu’à quatre ans, ce qui est très long, a-t-il ajouté. De plus, les prix de la construction et la hausse des taux d’intérêt complexifient les mises en chantier. »

« Nous avions beaucoup de locaux qui ont trouvé preneurs et il ne reste que quelques options, car il y a très peu de projets en gestation. »

Toutefois, pour les détaillants qui pensent à long terme, l’économie de Saskatoon devrait être solide dans un avenir prévisible, ce qui signifie que les revenus discrétionnaires des consommateurs seront de plus en plus élevés.

« Les promoteurs immobiliers essaient d’établir la voie à suivre, a expliqué M. Kelley. Ils savent qu’ils doivent répondre à une demande sans précédent pour des commerces de détail. Les prochaines années seront donc cruciales. »

De bonnes nouvelles aussi à Calgary

À l’instar de sa ville sœur, le commerce de détail est également en plein essor à Calgary en raison de la reprise économique.

Selon John Moss, responsable du commerce de détail pour CBRE à Calgary, 2022 a été la meilleure année de son équipe sur le plan de la location.

Il attribue cette réussite à la diversification de l’économie, qui délaisse progressivement le pétrole et le gaz et s’ouvre à des secteurs comme la technologie, les énergies renouvelables, l’exploitation de nouveaux produits miniers (lithium), la production de cannabis et le captage du carbone en agriculture.

M. Moss attribue également l’essor du commerce de détail à Calgary à l’afflux de Britanno-Colombiens et d’Ontariens qui viennent s’installer dans l’Ouest parce qu’ils en ont assez du coût exorbitant de la vie dans leurs provinces. « Ils ont réévalué leur mode de vie et ont réalisé qu’en déménageant en Alberta, ils pouvaient avoir une maison deux fois plus grande pour le même prix que dans leur province. »

« Cette augmentation significative de la migration résidentielle vers Calgary soutient désormais le commerce de détail. La croissance résidentielle entraîne le développement du commerce de détail. »

Gateway Development in Calgary

Dynamisme du commerce de détail malgré les défis

Comme ailleurs, la flambée des coûts de la construction et des taux d’intérêt a entraîné ce que M. Moss appelle une « réduction substantielle des mises en chantier dans le secteur du commerce de détail » à Calgary.

« Cette situation a entraîné l’interruption de nombreux projets d’aménagement et a exercé une pression sur les loyers et le taux d’inoccupation des commerces existants, ce qui a intensifié l’activité en matière de transactions commerciales. »

Malgré ces difficultés, de nouveaux projets voient le jour.

Dans la banlieue ouest de Calgary, M. Moss et son équipe s’apprêtent à mettre en marché un nouveau projet commercial dans le West District de Truman Development. Baptisé Gateway. Ce projet à usage mixte comprendra une artère principale proposant 170 000 pi² de commerces, dont une épicerie de 40 000 pi².

Gateway constitue la première étape d’un quartier à usage mixte de 95 acres qui comprendra 3 500 unités résidentielles, 500 000 pi² de commerces et 1,2 million de pi² de bureaux.

L’équipe de M. Moss s’est également efforcé de remplir les locaux commerciaux de The District at Beltline, un projet de l’entreprise Spear Street Capital, basée à San Francisco, pour lequel on a réaménagé le rez-de-chaussée d’un ancien campus d’IBM en vue de créer un lieu de rassemblement axé sur le commerce de détail.

« Nous avons lancé un centre de divertissement et de restauration qui prend son envol » a expliqué M. Moss, qui précise que toutes les transactions ont été conclues pendant la pandémie.

« Rien de cela n’aurait été possible si le bailleur n’avait pas cru à la vision et si les locataires n'avaient pas cru aux efforts de mise en marché. »  

« La tendance actuelle est d’offrir le plus de commodités possible aux communautés, et les bailleurs y adhèrent, ajoute M. Moss. Ils cherchent à attirer des locataires urbains et branchés dans des pôles en banlieue. »

« Lors de la pandémie, les gens sont restés près de chez eux et ils étaient moins enclins à se déplacer en voiture. La demande est donc plus instable et ils veulent que les locataires branchés du centre-ville s’installent dans les banlieues. »

Un nouvel amphithéâtre servira de pôle

Au centre-ville de Calgary, l’annonce de la construction d’un nouvel amphithéâtre a suscité l’enthousiasme de la population, qui espère la création d’un quartier similaire au ICE District d’Edmonton.

« L’amphithéâtre sera le pôle du projet, a expliqué M. Moss. Tout le monde spéculait sur son emplacement et maintenant que nous le connaissons, les parties prenantes qui l’entourent se montrent proactives afin d’élaborer un plan et de concevoir leurs propriétés en fonction de celui-ci. »

C’est de bon augure pour le commerce de détail de Calgary.

« Grâce à la diversification de notre économie, à l’afflux de résidents en provenance de l’extérieur de la province et à notre coût de la vie raisonnable, nous devrions être en mesure de relever la plupart des défis », a expliqué M. Moss.

« Et maintenant que le projet d’amphithéâtre prend forme, nous bénéficierons d’un soutien important pour un avenir prévisible. »

Les Prairies renouent avec l’optimisme et la prospérité. Mais cette fois, c’est le commerce de détail qui ouvre la voie, avec Saskatoon et Calgary au centre de l’action.