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Le marché canadien des bureaux a connu une autre année forte en 2025
13 janvier 2026 4 Minute Read
Le marché canadien des bureaux a terminé 2025 avec une absorption nette positive pour la deuxième année consécutive. L’absorption nette annuelle, une mesure de l’activité de location de bureaux, a totalisé 2,2 millions pi² à l’échelle nationale, selon le rapport Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T4 2025 de CBRE.
L’absorption nette de 2,7 millions pi² à Toronto, portée par des transactions au centre-ville de plus de 50 000 pi², a contribué à propulser le total national en territoire positif.
Six des villes suivies ont affiché davantage de signes de stabilisation que d ’élan accru. Vancouver, Edmonton, Winnipeg, London et Waterloo ont enregistré moins de 100 000 pi² d’absorption l’an dernier, qu’elle soit positive ou négative. Calgary et Ottawa ont affiché le plus grand recul en 2025. Malgré cette absorption nette négative, Calgary a vu son taux d’inoccupation s’améliorer par rapport à 2024 grâce aux conversions continues de bureaux en immeubles résidentiels.
« Il est encourageant de voir une deuxième année d’activité de location de bureaux soutenue, même si la reprise du marché demeure quelque peu inégale », affirme Marc Meehan, directeur général de CBRE Recherche nationale, Canada.
Nous avons traité l ’essentiel des décisions immobilières qui avaient été reportées en raison de la pandémie, et l’activité locative reflète de plus en plus la croissance économique et la disponibilité des talents. Toronto profite le plus des engagements des entreprises envers les locaux de bureaux à ce stade de la reprise.
Les bureaux de la catégorie A surpassent les autres
Les immeubles de bureaux de catégorie A continuent de surpasser les autres segments du marché, avec un taux d ’inoccupation en baisse dans sept des dix marchés au T4. Toronto (-160 pb) et Montréal (-90 pb) ont mené le bal. La disponibilité nationale des immeubles de catégorie A au centre-ville est actuellement à son plus bas niveau en trois ans, à 15,4 %.
Les actifs de prestige, qui représentent les immeubles de bureaux de premier ordre dotés des meilleurs emplacements et équipements, affichent un taux d ’inoccupation en baisse depuis quatre trimestres consécutifs.
La superficie sous-louée par les entreprises, souvent signe d ’un changement de plans d’affaires ou de difficultés financières, a diminué de façon remarquable de 1,0 million pi² au T4, soit le dixième trimestre consécutif de recul des sous-locations.
Au total, 3,2 millions pi² de sous-locations ont été retirés du marché l’an dernier, soit plus que toute autre année depuis 2005. Il ne reste que 11,4 millions pi² de locaux en sous-location sur le marché, un niveau comparable à celui de 2017, alors que le marché des bureaux était considéré comme vigoureux.
La réduction de la construction de bureaux demeure l ’un des principaux facteurs de stabilisation. Seulement 2,8 millions pi² de bureaux sont en construction, dont 69,4 % sont préloués. CIBC Square II à Toronto demeure le seul projet d’envergure en cours d’aménagement, et il est entièrement préloué.
Au T4 2025, huit nouveaux projets de conversion ont retiré plus de 1,0 million pi² de bureaux du parc immobilier, les propriétaires poursuivant le repositionnement stratégique d’actifs vieillissants. Calgary domine les principaux marchés canadiens en matière de superficie totale convertie et représente près de la moitié de tous les bureaux retirés de l’inventaire depuis 2021.
Hausse de l’absorption industrielle
Contrairement au marché des bureaux, le marché industriel continue de chercher un plancher.
« L’activité locative industrielle est saine et certains secteurs affichent de la vigueur, souligne Marc Meehan, mais les fondamentaux montrent une certaine mollesse, car nous continuons de construire des installations modernes recherchées malgré une demande globalement plus faible. »
L ’absorption nette nationale de locaux industriels a bondi au T4 2025 pour atteindre 5,9 millions pi², largement portée par 5,3 millions pi² de prélocations sur la nouvelle offre livrée au dernier trimestre de 2025, selon le rapport Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada au T4 2025.
L ’absorption nette trimestrielle a été menée par Toronto (4,3 millions pi²), suivie de loin par Calgary (1,9 million pi²). Les deux marchés ont enregistré une solide activité locative nette positive, en plus de l’activité de prélocation.
Les taux de disponibilité ont augmenté d ’un trimestre à l’autre dans la plupart des marchés, menés par London (+190 pb) et Vancouver (+70 pb). Ces hausses ont été compensées par des baisses trimestrielles à Calgary (-80 pb) et Toronto (-10 pb). En superficie, la disponibilité nationale s’est accrue de 14,0 millions pi² en 2025. Cette croissance a été menée par Montréal et Toronto, où les surfaces disponibles ont augmenté de 5,0 millions pi² et 3,5 millions pi², respectivement.
La construction industrielle en légère hausse
Les mises en chantier ont légèrement progressé au T4 2025 avec 5,1 millions pi² de nouveaux projets, composés principalement d’installations de conception-construction. La plupart des nouveaux projets ce trimestre étaient des propriétés de conception-construction de type grands entrepôts situées à Calgary et Toronto, qui ont représenté ensemble 59,1 % des mises en chantier au T4 2025. La superficie industrielle en construction a diminué pour s’établir à 22,0 millions pi² au T4.
Le taux global de prélocation du portefeuille national de construction continue de s ’améliorer, progressant davantage au T4 2025 pour atteindre 55,4 %, son plus haut niveau depuis le T2 2022. Les livraisons de nouvelle offre ont bondi pour atteindre 9,0 millions pi² au T4 2025, portées par plusieurs projets reportés du trimestre précédent.
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