Perspectives sur l’immobilier commercial en 2024 – Edmonton

Edmonton prend de l’élan. Les entreprises et les investisseurs devraient en prendre note et en tirer parti.

Le marché des bureaux du centre-ville a terminé l’année 2023 sur une note positive, l’inoccupation ayant baissé de 100 points de base en un seul trimestre pour atteindre 22,9 % au quatrième trimestre, grâce à une absorption nette de 158 160 pieds carrés. Il s’agit du meilleur trimestre pour l’absorption depuis près de trois ans.

Le marché industriel d’Edmonton est resté stable tout au long de l’année dernière et a terminé avec un taux de disponibilité de 5,3 % au quatrième trimestre, en légère baisse par rapport à la même période en 2022.

À quoi s’attendre pour l’année à venir dans le secteur de l’immobilier commercial à Edmonton? Nous nous sommes entretenus avec Dave Young, directeur général de CBRE Edmonton, pour savoir ce qu’il attend de 2024.

Bureaux

Nous assisterons à une évolution continue des espaces de bureaux de classe A et AA, les locataires exigeant davantage de leurs locaux. La fuite vers la qualité, dont tout le monde parle, se poursuivra. Il sera très important pour les propriétaires d’immeubles d’avoir des offres extrêmement bien aménagées pour attirer et retenir les locataires. Des espaces de conditionnement physique et des salons pour les locataires mis à jour seront une nécessité et si vous ne disposez pas de ces équipements, les entreprises ne visiteront même pas vos offres.

Nous allons voir de l’activité en centre-ville dans les immeubles de classe A et de meilleure qualité, et une croissance continue dans les banlieues, compte tenu de la nature de notre activité. De grands projets ont été annoncés récemment (DOW, Air Products) et nous prévoyons donc que le nombre de locataires dans le secteur de l’ingénierie, par exemple, commencera à augmenter pour répondre à certains de ces investissements à grande échelle.

La grande question est de savoir ce que l’on fait des bureaux de classe B et C. Que faire des bâtiments obsolètes ou de petite taille? On parle de conversion, mais cela se répercutera-t-il sur le marché? Et en ce qui concerne les conversions, quels sont les bâtiments qui fonctionnent vraiment? Les gens pensent que la conversion est une solution miracle pour résoudre la crise du logement, mais elle ne fonctionne qu’à une certaine échelle et pour une certaine surface de plancher. Que se passe-t-il donc avec les actifs marginaux des bureaux? Je pense que l’érosion de la valeur se poursuivra au niveau des espaces de classe B et C.

Industriel

Notre population a augmenté d’environ 4 % d’une année sur l’autre. C’est important pour Edmonton et nous continuerons à le constater en offrant un environnement rentable aux résidents et aux entreprises. Le coût élevé des activités à Vancouver profitera à Calgary, puis à Edmonton; ces locataires commenceront à s’intéresser à ce marché en raison des coûts d’exploitation.

2024 sera l’année du produit industriel existant. Des bâtiments sont construits, même si ce n’est pas au même rythme que ces deux dernières années, mais il y a encore de l’absorption. Les taux d’inoccupation des locaux industriels continuent de baisser et les loyers augmenteront dans toutes les catégories de locaux industriels en 2024.

La croissance des locataires du secteur du pétrole et du gaz et des locataires de ce secteur se poursuivra. Il s’agira d’immeubles de taille moyenne. Les plus grands locataires ne voient pas le même niveau d’activité qu’en 2021 et 2022, mais le marché reste sain. Le marché industriel profitera de la formidable croissance de la province.

Dow vient d’annoncer la construction d’une installation de capture du carbone d’une valeur de 9 milliards de dollars dans le quadrant nord-est de la ville; Air Products a annoncé une installation d’hydrogène dans la même zone, une opération sur laquelle l’équipe industrielle de CBRE a travaillé. Enfin, le plus grand parc solaire municipal du Canada se trouve ici, à Edmonton. Il ne s’agit donc pas seulement de pétrole et de gaz conventionnels. Ces entreprises ont fait preuve de résilience dans leur réflexion sur la manière d’écologiser le secteur de l’énergie.

Commerce de détail

Le commerce de détail a vraiment rebondi depuis la COVID. Nous sommes une province très entrepreneuriale, avec des chiffres de revenus disponibles très élevés. La croissance du PIB de la ville et de la province est la plus forte du pays. Les détaillants bénéficieront donc de l’activité dans la région.

Il n’y a pas énormément de produits de détail en cours de développement en ce moment, compte tenu des coûts de construction et du marché de la dette, et je ne vois pas beaucoup de nouveaux projets se mettre en place. Il y aura des développements intercalaires ou des centres commerciaux non ancrés développés pour desservir un nœud spécifique, car le marché résidentiel continue à se développer.

Encore une fois, on peut relier cette histoire au pouvoir de la province et à la démographie des revenus en ce qui concerne la ville d’Edmonton. Les lettres d’appel de notre aéroport sont YEG, ce qui signifie Young Educated and Growing. Cela aidera le commerce de détail et le secteur résidentiel à aller de l’avant.

Nos taux d’imposition commencent à augmenter, ce qui pourrait freiner quelque peu la croissance de la ville elle-même. Mais si vous sortez d’Edmonton pour aller dans les communautés environnantes, la région sera compétitive. Le régime fiscal de l’Alberta est le plus compétitif du Canada et les perspectives macroéconomiques de la province sont les plus solides que nous ayons connues depuis huit ans. Je pense qu’Edmonton continuera à tirer parti des vents contraires qui soufflent actuellement sur la province.

Multifamilial

La situation est identique à celle du logement dans toutes les autres villes : les coûts augmentent de façon spectaculaire et il est difficile de construire. Les loyers continueront donc à augmenter. Cette année sera marquée par l’histoire des biens immobiliers existants générateurs de revenus. Si la dette commence à se stabiliser et que les loyers continuent à augmenter, le marché des logements multifamiliaux sera très actif en 2024.

Le coût de la dette et l’accès au financement ont constitué un défi. Le marché privé est toujours assez actif. Les petites transactions, inférieures à 30 millions de dollars, continueront d’être les plus recherchées à Edmonton, car le marché privé y est actif. De plus, un nouveau règlement de zonage devrait faciliter le développement de logements multifamiliaux de plus petite taille.

Le problème du logement à Edmonton n’est pas aussi grave qu’à Toronto et Vancouver. Calgary attire environ 60 % de l’immigration dans la province et nous commençons à voir les prix grimper sur ce marché. Edmonton reste extrêmement abordable, ce qui est de bon augure pour la croissance en 2024. L’offre sera un peu plus difficile à satisfaire dans les prochains temps, mais nous restons attractifs du point de vue de l’accessibilité.

Les entreprises et les investisseurs négligent Edmonton à leurs propres risques. Nous avons beaucoup à offrir et nous allons nous surpasser par rapport à notre poids de ville moyenne.