La construction de locaux industriels à Edmonton stimulera la croissance économique locale

Le vent a tourné pour l’économie d’Edmonton : les prix de l’énergie explosent et une pléiade de sociétés de distribution souhaitent s’installer dans cette région. Mais le ciel s’assombrit à l’horizon.

Au quatrième trimestre de 2021, il s’est loué à Edmonton 2,1 millions de pieds carrés de locaux industriels, ce qui est remarquable : il s’agit de la plus vaste superficie industrielle louée depuis le troisième trimestre de 2013. L’ennui, c’est que la part des locaux industriels neufs construits en 2021 est 48,5 % moins élevée qu’en 2019; elle a donc baissé pour la première fois sur un an à Edmonton depuis 2017.

Puisque l’offre n’est pas au rendez‑vous dans l’immobilier industriel, la région métropolitaine d’Edmonton pourrait subir une contraction de sa croissance économique et les loyers des locaux industriels devraient continuer d’augmenter. La plupart des autres villes canadiennes sont déjà aux prises avec cette conjoncture difficile.

Promoteurs et investisseurs se retroussent les manches. À l’heure actuelle, on construit 4,9 millions de pieds carrés de locaux industriels, une superficie sans précédent. Or, le déséquilibre croissant entre l’offre et la demande a déjà fait plonger à un creux de 4,2 % sur cinq ans le taux d’inoccupation des locaux industriels, et ce taux ne cesse de baisser, alors que les taux de location augmentent constamment dans les complexes industriels à bâtir.

« Les plus grandes entreprises logistiques dans le monde souhaitent s’installer à Edmonton. Nous devons agir plus rapidement, bâtir plus de locaux et miser sur ces perspectives », explique Dave Young, directeur délégué de CBRE à Edmonton.

La demande industrielle survitaminée

La taille de l’entreprise industrielle moyenne qui occupe ces locaux continue d’augmenter à l’heure où le commerce électronique connaît une croissance fulgurante. Le Canada était à la traîne des pays comparables du point de vue de l’adoption du commerce électronique. Pourtant, depuis la pandémie, la pénétration du commerce électronique a quasiment doublé, pour passer de 10 % en 2019 à 19,6 % aujourd’hui. Le Canada est aujourd’hui sur un pied d’égalité avec les États‑Unis pour la pénétration du commerce électronique, et nos marchés immobiliers industriels peinent à suivre le rythme.

À Edmonton, les ventes de bâtiments industriels de plus de 50 000 pieds carrés ont plus que triplé pour passer de six transactions en 2020 à 22 en 2021. Dans la région métropolitaine d’Edmonton, il n’y a actuellement que trois entrepôts de plus de 100 000 pieds carrés offerts actuellement sur le marché, ce qui limite le nombre d’options pour les locataires, sans oublier que 73,3 % des locaux industriels neufs en construction sont déjà préloués.

« On pourrait penser que la superficie de 4,9 millions de pieds carrés de locaux industriels en construction à Edmonton est suffisante, alors qu’elle est presque entièrement prélouée, précise Braylon Klemchuk, associé principal des ventes à CBRE. Les entreprises logistiques nouvelles et existantes ont besoin d’une superficie beaucoup plus vaste que celle qu’on est en train de construire. »

C’est l’une des raisons pour lesquelles Panattoni Development Company construit le premier bâtiment industriel spéculatif de plus de 500 000 pieds carrés dans la région. Situé dans le parc industriel Apex, ce bâtiment devrait accueillir ses premiers locataires au troisième trimestre de 2022. Les bâtiments de cette envergure sont légion à Toronto et à Vancouver. Toutefois, ce projet lance une ère nouvelle pour le marché industriel d’Edmonton.

« Le marché industriel d’Edmonton est assez bien équilibré depuis 2008. Toutefois, nous atteignons aujourd’hui un point d’inflexion, lance Mark Edwards, directeur du développement chez Panattoni. Le marché s’attendait à suivre la tendance établie, et non à la demande annuelle de 700 000 pieds carrés supplémentaires venue subitement s’ajouter à un marché déjà actif. Il se peut que le marché ait besoin de temps pour se recentrer. Il n’empêche que nous sommes enthousiasmés par les perspectives d’Edmonton. »

L’histoire se répète

En 2021, CBRE avait prédit que les grands marchés industriels du Canada seraient à court de locaux de qualité dans la logistique et la distribution avant la fin de l’année. Cette éventualité, impensable, s’est matérialisée plus tôt que prévu.

À Vancouver, le taux de disponibilité dans l’immobilier industriel au quatrième trimestre de 2021 s’est chiffré à un creux absolu de 0,9 %. La situation est la même à Toronto, où le taux de disponibilité industrielle est aussi de 0.9 %.

Dans ces deux villes, statistiquement, on aménage d’importantes superficies — soit près de 10 millions de pieds carrés dans chaque ville. Toutefois, puisque plus de 90 % de cette superficie nouvelle sont déjà préloués, les taux de location et les prix de vente pulvérisent des records à l’heure où la demande dépasse l’offre.

« Sur les marchés comme Vancouver et Toronto, les utilisateurs se tournent vers Edmonton, qui offre des taux de location plus attrayants et un produit tout de suite disponible, fait observer Braylon Klemchuk. Si nous ne nous adaptons pas à la demande et que nous ne commençons pas à aménager une plus vaste superficie, nous pourrions nous retrouver dans la même situation que d’autres marchés au Canada : l’offre est limitée et les prix sont élevés. »

Construisez, ils loueront

À la différence d’autres villes au Canada, Edmonton a encore la chance de construire plus de locaux et de capter la demande des autres marchés. À l’heure actuelle, QuadReal Property Group tâche de répondre à la demande projetée en aménageant des locaux industriels dans le parc industriel Anthony Henday.

« Nous sommes encouragés par la demande soutenue constatée sur le marché d’Edmonton et par la location récente de plus d’un million de pieds carrés, s’exclame Meghan Kinney, vice-présidente de la location chez QuadReal. Puisque les locataires recherchent des solutions moins chères qu’à Toronto et Vancouver, la région d’Edmonton est parfaitement en mesure de miser sur cette activité grâce à un environnement bien adapté aux promoteurs immobiliers qui souhaitent offrir de nouveaux produits dans les prochaines années. »

Crestpoint Real Estate Investments tâche elle aussi de faire partie de la solution, après avoir acheté, en février 2021, le parc industriel Northport. Ce complexe industriel de la catégorie A s’étend sur 845 856 pieds carrés. Mais ce qu’il y a de plus prometteur, ce sont les terrains à aménager de 42,77 acres qui entourent ce complexe. Crestpoint est donc en train de lancer la construction de deux bâtiments spéculatifs : l’un de 113 000 pieds carrés sur la parcelle avant et l’autre de 205 000 pieds carrés sur la parcelle arrière.

Même si les terrains sont prêts à bâtir, il ne suffit pas d’appuyer sur un bouton pour aménager cette superficie nouvelle. C’est plus compliqué.

« Tous les promoteurs immobiliers de la région tâchent d’agir. Pourtant, de nombreux facteurs à l’œuvre à l’heure actuelle permettent difficilement de construire, nous apprend Dan Viner, directeur des acquisitions et des actifs de Crestpoint. Les problèmes logistiques retardent de huit mois la livraison de l’acier, et d’autres matériaux de construction sont livrés en retard, en plus des prix qui augmentent. L’environnement est difficile pour qui veut planifier et bâtir. Heureusement, l’inflation des loyers vient en compenser certaines difficultés. »

La solution : délivrer rapidement les permis

Ce qui milite en faveur d’Edmonton, entre autres, c’est qu’elle délivre les permis plus rapidement que dans les autres marchés majeurs.

Dans bien des villes, il faut compter des mois, voire des années pour se faire délivrer des permis d’aménagement et des approbations. Cependant, on reconnaît généralement qu’Edmonton est l’une des villes dans lesquelles les délais d’approbation sont les plus rapides au Canada. Cet avantage pourrait l’aider à accélérer la construction et à poursuivre son élan dans l’immobilier industriel.

« L’objectif, ce n’est pas d’atteindre les taux d’inoccupation les plus faibles ni les taux de location les plus élevés au Canada, mais plutôt d’aménager le type de locaux industriels qu’il faut pour miser sur l’avenir », tempère Dave Young.

« On a beau chercher ailleurs pour être prudent, ce qui compte vraiment, c’est que la solution est à portée de la main ici même à Edmonton. Nous pouvons compter sur les terrains qu’il faut, les permis sont délivrés rapidement et les promoteurs sont prêts à agir. C’est une bonne nouvelle pour Edmonton et peut être même pour les consommateurs en ligne d’un océan à l’autre. »