Comment la hausse de la taxation du gain en capital au Canada pourrait-elle influencer l’investissement immobilier?

Changeriez-vous vos décisions d’investissement si votre pression fiscale augmentait de 33 %?

Dans le budget 2024, le gouvernement fédéral a annoncé qu’à partir du 25 juin, les entreprises et les investisseurs privés devront payer des impôts sur les deux tiers de leurs gains en capital, au lieu de la moitié comme précédemment, lors de la vente d’actifs tels que des immeubles de bureaux et des centres commerciaux.

Quelles seront les conséquences de cette hausse fiscale sur l’immobilier commercial? 

Selon Jon Ramscar, président et chef de la direction de CBRE Canada, « augmenter les impôts dans un contexte de baisse de la productivité est une décision intéressante à prendre. Bien que le secteur canadien de l’immobilier commercial présente des fondamentaux de croissance solides, il convient de noter que toute politique gouvernementale peut avoir des conséquences inattendues. Nous nous interrogeons désormais si cette hausse n’affecte pas davantage la compétitivité du Canada plutôt que de lui apporter des avantages plus conséquents. »

Paul Morassutti, président du conseil d’administration de CBRE, ajoute qu’une situation qui pourrait nuire à l’entrepreneuriat et à la compétitivité en général, ne serait peut-être pas immédiatement préjudiciable à l’attractivité de l’immobilier commercial canadien pour les investisseurs. « Cependant, ajouter des coûts ou des contraintes supplémentaires aux ventes immobilières actuellement ne fait qu’exacerber des conditions déjà difficiles et donne aux acheteurs une raison de retarder leurs décisions. »

Perte de technologie

Plus inquiétant encore, les innovateurs et les entreprises technologiques canadiens déçus pourraient réduire leurs investissements ou envisager de s’installer aux États-Unis, où le climat fiscal est plus favorable. Les entreprises technologiques et les groupes technologiques au sein d’entreprises non technologiques ont contribué à atténuer les effets de la pandémie et du télétravail sur le secteur des bureaux au Canada.

« Si l’activité et la demande dans le secteur technologique ralentissent parce que les entrepreneurs se tournent vers les États-Unis plutôt que vers le Canada, cela réduira la demande, en particulier pour la location de bureaux, et prolongera le temps de récupération du secteur, explique Paul Morassutti. Finalement, ce budget taxe le capital à un moment où nous avons désespérément besoin de plus d’investissements en capital dans le pays. Il entravera la productivité par habitant plutôt que de l’améliorer. »

Reconsidérer la tarification

« Toutes les catégories d’actifs sont en concurrence pour obtenir des fonds et, par conséquent, les ajustements des taux fiscaux obligeront les acheteurs axés sur le rendement total (ceux qui investissent en tenant compte du rendement cumulatif de l’investissement, y compris les gains en capital) à réévaluer leurs prix », note Marc Meehan, directeur général de CBRE Recherche.

Selon l’OCDE, le Canada a l’impôt total effectif le plus élevé sur les bénéfices distribués des entreprises au sein du G7, avec un taux d’imposition combiné des particuliers et des entreprises de 55,2 %. « L’impôt ne dissuade peut-être pas les acheteurs de venir au Canada, mais il a une incidence sur les évaluations qui sont basées sur le calcul du rendement total », explique Marc Meehan.

Aucune échappatoire n’est possible

Avec les modifications imminentes de la taxe sur les gains en capital, les investisseurs qui vendent actuellement des biens immobiliers ne pourront pas éviter les conséquences, à l’exception des transactions déjà confirmées, qui en sont à la phase de vérification préalable et qui sont en attente de conclusion.

Il est possible que certains investisseurs retardent la vente de certains portefeuilles stratégiques et les décisions concernant leur patrimoine en espérant un changement de gouvernement et de politique en 2025.

En ce qui concerne les groupes qui envisagent actuellement de vendre des actifs, Marc Meehan fait remarquer que la plupart le font pour se débarrasser d’actifs qui ne correspondent pas à leurs stratégies de portefeuille à long terme. « Il faut réaliser des profits pour que l’impôt sur les gains en capital s’applique. L’augmentation ne devrait donc pas beaucoup modifier les décisions de ceux qui réorientent leurs portefeuilles. »

De plus, les groupes qui envisagent de céder des actifs restent principalement attentifs à l’environnement des taux d’intérêt et à la possibilité qu’une baisse des taux d’intérêt puisse contribuer à augmenter la valeur des actifs.

Le Canada demeure attractif

Les modifications fiscales pourraient diminuer l’attrait de l’investissement au Canada, en réduisant le rendement de chaque dollar investi.

Il est toutefois important de souligner que le secteur de l’immobilier commercial au Canada a bien résisté en termes de fondamentaux ces dernières années et continue d’être attractif sur la scène internationale.

Les taux d’inoccupation pour toutes les catégories d’actifs sont faibles comparativement à d’autres pays concurrents. Les perspectives de croissance du Canada demeurent solides : le pays est sur le point de devenir le leader du G7 en termes de croissance démographique, d’emploi et de PIB au cours des cinq prochaines années. Cela se traduit par une demande accrue en immobilier commercial, incluant des lieux de vie, de magasinage et de travail.

Le Canada a également une quantité raisonnable de nouveaux biens commerciaux en construction, ce qui contribue à améliorer les perspectives pour les actifs existants. Enfin, le pays offre un environnement opérationnel stable, avec un système bancaire accessible, des villes agréables à vivre et une main-d’œuvre hautement qualifiée à un coût modéré.

« En ce qui concerne la répartition des investissements au Canada, l’immobilier est considéré de la même manière que toutes les autres catégories d’actifs dans lesquelles investir, y compris les valeurs mobilières, les obligations, les infrastructures et le capital-investissement », explique Paul Morassutti.

« Les décisions des investisseurs étrangers deviennent plus difficiles à prendre immédiatement après une telle annonce », conclut-il.