Kitchener joue un rôle de chef de file en matière de réaménagement d’immeubles de bureaux en édifices d’habitation

Calgary n’est pas la seule ville à réaliser une avancée en matière de réaménagement des immeubles de bureaux en édifices d’habitation. La région de Waterloo, en Ontario, fait aussi tourner des têtes.

À l’échelle nationale, le taux d’inoccupation des bureaux a atteint son plus haut niveau en 30 ans alors que le marché fait face à plusieurs défis, comme on peut le lire dans le plus récent rapport Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada.

De plus, l’écart croissant entre les immeubles de catégorie B désuets et les immeubles modernes à rendement élevé force les propriétaires à envisager de réaménager leurs vieux immeubles de bureaux. Compte tenu de la crise du logement actuelle, un tel réaménagement est souhaitable, s’il est réalisable.

Les propriétaires d’immeubles avant-gardistes explorent diverses possibilités en vue de réaménager des immeubles de bureaux en édifices d’habitation. Aussi connus sous le nom de réutilisation adaptative, ces projets pourraient être la solution à deux problèmes. Le réaménagement d’immeubles peu rentables peut abaisser le taux d’inoccupation des bureaux – comme ce fut le cas à Calgary au cours de la dernière année – tout en créant une offre de logements dont les centres-villes ont grandement besoin.

À Kitchener, en Ontario, James Craig, un courtier au sein de l’équipe d’investissement du sud de l’Ontario de CBRE, aide Setman Properties dans le cadre d’un projet de réaménagement d’immeubles de bureaux en édifices d’habitation au 30 Duke Street West, des tours jumelles situées au centre-ville.

« La demande est forte pour les immeubles résidentiels situés dans les quartiers d’affaires bien desservis par les transports en commun, a expliqué M. Craig. Les réaménagements de bureaux peuvent donc redonner vie à un édifice qui n’est pas très rentable dans sa vocation actuelle. »

Un changement de cap nécessaire

Lorsque Setman Properties a réaménagé la première des deux tours en 2017, ils ont été les premiers propriétaires d’immeubles commerciaux de la région de Waterloo à entreprendre un tel projet.

« J’avais entendu des histoires de réussites concernant des projets à usage mixte et j’ai pensé que ce serait une bonne idée pour notre propriété de Kitchener », a affirmé Denny Cybalski, président de Setman Properties. « L’empreinte de l’édifice et sa structure étaient propices à un réaménagement résidentiel. »

Initialement, le projet de réaménagement se limitait à quatre étages de la Ontario Tower, la plus petite des deux tours. Un étage de cet immeuble et la Duke Tower continuaient d’accueillir des bureaux, alors que des commerces occupaient les espaces marchands au rez-de-chaussée.

Toutefois, le succès de la première phase du réaménagement de la Ontario Tower a convaincu Setman Properties de transformer le dernier étage de l’immeuble abritant des bureaux, créant 33 appartements d’une chambre à coucher de style loft.

En 2022, il était devenu évident que la reprise du marché des immeubles de bureaux serait lente. Ainsi, M. Cybalski et son équipe ont revu leurs plans pour la Duke Tower.

« Les locataires de bureaux ne renouvelaient pas leurs baux, nous ne recevions pas de nouvelles demandes pour les locaux, et le taux d’occupation n’avait jamais été aussi bas depuis que nous avions acheté les immeubles 20 ans plus tôt, a-t-il déclaré. Nous devions changer de cap. »

M. Cybalski attend maintenant de recevoir les derniers permis pour la construction de 128 appartements répartis sur huit étages de la Duke Tower. Le projet comprend 16 logements abordables et 24 logements accessibles. Selon M. Cybalski, la Ville de Kitchener n’a offert aucun incitatif pour ces réaménagements.

Possibilités attrayantes, réalités difficiles

James Craig, de CBRE, a bon espoir que le projet suscitera beaucoup d’intérêt une fois les réaménagements terminés.

« L’accès au transport en commun, aux collèges et aux services du centre-ville est très attrayant, a-t-il dit. Comme il y a peu d’immeubles multirésidentiels sur le marché dans cette région, c’est une occasion pour les investisseurs d’acquérir une propriété qui promet d’offrir un bon rendement à long terme. »

D’autres groupes, dans le sud-ouest de l’Ontario et ailleurs au Canada, commencent à suivre l’exemple de Setman Properties en envisageant de réaménager des immeubles de bureaux peu rentables en logements pour étudiants ou en appartements.

Les investisseurs doivent toutefois prendre beaucoup de choses en considération avant de se lancer dans ce type de projet.

« Il faut prendre en compte le coût du bâtiment lui-même, le coût du réaménagement et les loyers que l’on peut obtenir, a expliqué M. Craig. Et toute rénovation apporte son lot de surprises. »

Dans le cas du 30 Duke Street West, on a mis à niveau les systèmes mécaniques afin d’assurer leur conformité aux exigences propres aux immeubles résidentiels et les locataires des bureaux restants ont dû être déplacés le temps des rénovations.

L’obtention des permis de construction pour ce projet a également été un défi, car il s’agissait à l’époque du premier projet de ce type.

« Les réaménagements représentent beaucoup de travail, mais ils peuvent être un bon moyen pour une propriété désuète, mais bien située, de retrouver la rentabilité », a poursuivi M. Craig.

L'exemple de Calgary

Le réaménagement d’immeubles de bureaux en édifices d’habitation est aussi populaire ailleurs au pays, à Calgary.

Il y a trois ans, la Ville de Calgary a mis en place des programmes pour favoriser l’aménagement du centre-ville* afin de soutenir le réaménagement de bureaux sous-utilisés et la démolition d'immeubles de bureaux en fin de cycle. Ces programmes ont été mis en place en réponse à la demande des propriétaires et des promoteurs immobiliers qui souhaitaient obtenir des fonds pour construire des logements supplémentaires.

Ces initiatives financières parrainées par la ville ont été proposées dans le cadre de l’objectif de la Ville de Calgary de réaffecter six millions de pieds carrés de locaux de bureaux au centre-ville d’ici 2031. Jusqu’à présent, 13 projets ont été approuvés.

« La structure économique actuelle du marché des bureaux n’est pas soutenable », a déclaré Greg Kwong, directeur général régional de CBRE en Alberta. « Les vieux immeubles de bureaux peinent à générer des rendements acceptables. »

Toutefois, le réaménagement ne constitue pas la seule solution pour résoudre le problème des immeubles de bureaux désuets, selon M. Kwong.

« Le réaménagement d’immeubles de bureaux contribuera à stabiliser l’occupation, mais il est important d’envisager toutes les possibilités pour réduire le taux d’inoccupation, a-t-il déclaré. Il faut donc diversifier la base de locataires dans le centre-ville et offrir des incitatifs aux entreprises internationales pour qu’elles s’établissent ici. Certains bâtiments devront être démolis, tandis que d’autres continueront d’accueillir des bureaux, alors que les entreprises peaufinent leurs stratégies en matière d’aménagement de leur milieu de travail. »

« Quelle que soit l’attitude adoptée à l’égard des vieux immeubles de bureaux de Calgary, les prochaines années seront déterminantes pour la revitalisation de notre centre-ville et la création d’une ville prête pour l’avenir », a ajouté M. Kwong.

Et si beaucoup se tournent vers les grandes villes pour savoir ce qui les attend, des centres urbains plus petits comme Kitchener sont également capables d’innover.

« Il ne faut pas sous-estimer le savoir-faire et les compétences des investisseurs privés des marchés secondaires, a déclaré M. Craig. Nos propriétaires voient des occasions d’affaires et ont la ténacité nécessaire pour les saisir. Il est très intéressant de voir Kitchener être à l’avant-garde du réaménagement des bureaux alors que nous sommes déjà très performants dans d’autres domaines. »

*En anglais seulement