Une question délicate : Scott McEwen aborde l’agriculture et les investissements non traditionnels à l’Île-du-Prince-Édouard

Lorsque Scott McEwen a quitté l’Ontario pour s’installer à l’Île-du-Prince-Édouard avec sa conjointe Lori Ann il y a près de 25 ans, tous deux étaient prêts à changer de vie. À l’époque, Scott sillonnait le monde dans le secteur des pièces automobiles, tandis que Lori Ann enseignait à la Toronto Montessori Schools. Ensemble, ils ont tout laissé derrière pour s’installer dans la plus petite province du Canada, où ils ont transformé une ancienne église en la toute première Island Montessori Academy.

Aujourd’hui, le couple dirige trois écoles Montessori. Au cours des deux dernières années, ils ont agrandi leurs installations et accru leur capacité d’accueil. Leur équipe dépasse désormais les 50 employés, pour environ 220 élèves.

Mais les écoles Montessori ne sont qu’un volet des projets menés par Scott depuis son arrivée à l’Île. « Lorsque nous avons déménagé, je me suis tourné vers la gestion des évaluations foncières pour les terres agricoles et forestières », raconte-t-il. Avec le temps, il a tissé des liens avec les principaux acteurs institutionnels du secteur et a vu une perspective à explorer dans le courtage.

Scott a intégré CBRE en 2018, devenant le tout premier représentant de l’entreprise à l’Île-du-Prince-Édouard. Il y exerce aujourd’hui une double fonction : évaluation d’actifs non traditionnels (principalement bois et agriculture) et courtage immobilier local. Il est l’un des rares professionnels de CBRE Canada à combiner ces deux expertises. Cette combinaison attire les investisseurs à la recherche de rendements supérieurs à ceux offerts par les actifs plus classiques comme les immeubles de bureaux ou les logements résidentiels.

« Parfois, j’ai l’impression de cumuler deux emplois à temps plein, admet-il. Mais cela me permet de bâtir de solides relations, à l’échelle locale comme nationale. »

Une expertise recherchée

Grâce à ses connaissances spécialisées dans les actifs non traditionnels, Scott McEwen est impliqué dans des projets à travers tout le pays.

Il a récemment collaboré avec Erik Falardeau, de CBRE Ottawa, pour la vente de 1 053 acres de terres agricoles à Casselman, en Ontario. L’équipe représentait le vendeur, un fonds de capital-investissement agricole nommé Market Maker Agriculture. « J’avais déjà établi une bonne relation avec le propriétaire lors d’une évaluation précédente, ce qui a joué en notre faveur », indique-t-il.

L’investissement institutionnel en agriculture a ralenti ces dernières années, freiné par la hausse du coût des terres et les taux d’endettement élevés. Cela a réduit les rendements et accru les risques. Malgré ce contexte, la mise en vente du terrain a suscité un intérêt marqué, et la propriété a été acquise en juin par une entreprise montréalaise spécialisée en fournitures d’aménagement paysager.

« L’agroalimentaire reste un secteur complexe, car les producteurs préfèrent souvent vendre à d’autres producteurs, précise Scott. Mais on voit de plus en plus d’agriculteurs ouverts aux offres provenant de capitaux institutionnels ou de fonds privés, car ils ne souhaitent plus gérer seuls de grandes fermes. Le marché canadien a environ 15 ans de retard sur celui des États-Unis à cet égard. »

Scott a aussi travaillé avec les bureaux de CBRE à Vancouver et Calgary pour la location de 18 700 acres de terres agricoles en Alberta et en Colombie-Britannique. Il a fait équipe avec Brett Taggart, de CBRE Toronto Nord, pour la vente de stations-service, et avec Cody Nelson, de CBRE Edmonton, pour la cession de terres agricoles. Il collabore également avec David Yanoshita, du bureau de London, sur un mandat international de vente d’une entreprise agroalimentaire.

Il espère à présent étendre son travail aux marchés agricoles de la Saskatchewan et du Manitoba. « J’ai une position unique pour soutenir les courtiers de CBRE ailleurs au pays, souligne-t-il. En leur transmettant mes connaissances en matière d’actifs non traditionnels, je renforce leur crédibilité et j’ajoute de la valeur pour les clients. »

L’ancrage local

Lorsqu’il n’est pas mobilisé à l’extérieur de la province, Scott développe son portefeuille local, qui représente environ 20 % de son chiffre d’affaires. Travaillant dans un marché de petite taille, il a élargi ses compétences à divers types de propriétés, tout en s’appuyant sur les ressources d’autres bureaux CBRE. Il loue actuellement des locaux commerciaux, des bureaux et des biens industriels, et accompagne un client régional dans un projet de relocalisation industrielle avec construction sur mesure. Il vient aussi de prendre en charge la mise en vente d’un bâtiment industriel de 54 320 pi² près de Charlottetown et a récemment conclu des transactions portant sur de petits commerces et bureaux.

« Dans une petite communauté comme Charlottetown ou ailleurs sur l’Île, il faut être prêt à tout faire et bien servir chacun, dit-il. Le bouche-à-oreille est essentiel ici. Les entrepreneurs y possèdent souvent plusieurs entreprises. En les accompagnant dans leurs plus petits projets et en partageant des informations sur des biens non inscrits, on finit par décrocher des transactions plus importantes. »

Le marché immobilier commercial de Charlottetown est très concurrentiel. La majorité des bureaux sont occupés par les gouvernements provincial et fédéral, le taux de disponibilité des locaux commerciaux est inférieur à 2 %, et celui des espaces industriels est sous la barre des 1,5 %. L’Île-du-Prince-Édouard affiche également le taux de disponibilité locative résidentielle le plus bas au pays, à 0,8 %.

« L’Île-du-Prince-Édouard n’est plus seulement un endroit pour venir se détendre, comme c’était le cas autrefois », observe Scott McEwen.

« C’est devenu un marché très convoité, avec plus de 1,5 million de visiteurs pendant l’été. Des entrepreneurs fortunés y achètent des propriétés pour venir jouer au golf ou profiter des plages, ce qui contribue à l’augmentation de la valeur foncière. »

« Et les choses changent. Charlottetown est peut-être un petit marché, mais c’est aussi une capitale et un port, ce qui la rend très attrayante. »

Scott encourage les promoteurs d’autres provinces à considérer l’Île comme un lieu propice à la construction. Il perçoit un fort potentiel pour les détaillants souhaitant s’y implanter, notamment des chaînes de restauration rapide nationales ou internationales. « La demande est là, conclut-il. Comme évaluateur, courtier et entrepreneur, je peux aider mes clients à comprendre ce marché tout en contribuant positivement à son évolution. C’est un privilège. L’Île-du-Prince-Édouard est profondément entrepreneuriale. »