Six des 11 villes canadiennes ont enregistré une activité locative nette positive pour les bureaux au T1

Les marchés canadiens des bureaux ont amorcé 2026 en force : six des 11 villes ont enregistré une activité locative nette positive au premier trimestre, totalisant 2,1 millions pi² à l’échelle nationale. Le taux d’inoccupation national des bureaux au centre-ville a ainsi reculé à 18,2 %, selon les Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T1 2026 de CBRE.

Toronto a de nouveau mené l’activité locative de bureaux, enregistrant 1,9 million pi² d’absorption nette au T1, ce qui a fait chuter le taux d’inoccupation au centre-ville à 14,4 %, comparativement à 18,3 % à la même période l’an dernier. Il s’agit du troisième trimestre consécutif où Toronto affiche une absorption nette supérieure à 1,0 million pi².

Le centre-ville de Montréal a enregistré 141 000  pi² d’absorption nette positive, tandis que Winnipeg a absorbé 111 000 pi² de bureaux au centre-ville. Vancouver a affiché deux trimestres consécutifs d’absorption nette positive à l’échelle de l’ensemble du marché, et Halifax poursuit son impressionnante séquence de 16 trimestres d’absorption nette positive.

Ottawa est la seule ville à afficher une évolution inverse, principalement en raison de grandes superficies fédérales remises sur le marché. (Le récent mandat fédéral de retour au bureau laisse toutefois entrevoir une remontée de la demande au second semestre de 2026.)

« Jusqu’ici, la reprise du marché des bureaux reposait essentiellement sur Toronto, mais le T1 marque le moment où la demande des locataires a commencé à s’étendre vers d’autres villes et au-delà des immeubles de prestige », affirme Marc Meehan, directeur général de CBRE Recherche nationale, Canada.

Le retour au bureau suscite l’optimisme

Les attentes croissantes en matière de retour au bureau, en particulier à Toronto, alimentent un regain d ’optimisme pour les marchés de bureaux au centre-ville. Sept des 11 marchés ont enregistré un recul de la disponibilité au centre-ville au T1. Halifax (-220 pb), Toronto (-110 pb) et Winnipeg (-100 pb) ont affiché les plus fortes variations. Les immeubles de catégorie A ont connu la plus nette amélioration, et le taux d’inoccupation de ce segment se situe à son plus bas niveau depuis 2022, mené par Edmonton (-250 pb) et Toronto (-120 pb).

La disponibilité des immeubles de prestige, le segment supérieur de la catégorie A, recule de façon constante depuis cinq trimestres et est passée sous les 10,0  % au T1 pour la première fois depuis 2020. Les grandes superficies vacantes se font de plus en plus rares dans ces actifs prisés.

Aucun nouveau projet de bureaux n ’a été mis en chantier au premier trimestre, tandis que 1,6 million pi² de nouvelle offre ont été livrés à l’échelle nationale, dépassant le total des livraisons pour l’ensemble de 2025. Le CIBC Square II à Toronto, entièrement préloué, représente l’essentiel de ce parc livré.

Un total additionnel de 911 000  pi² devrait être livré au cours du reste de 2026, pour un total annuel de 2,5 millions pi². Sans livraison majeure à l’horizon au-delà de 2026, la demande devrait se reporter vers les catégories d’immeubles immédiatement inférieures.

Les conversions atteignent des sommets

Les conversions de bureaux atteignent un sommet record  : sept projets ont été lancés en début d’année 2026, retirant près de 1,5 million pi² du parc concurrentiel. Il s’agit du trimestre le plus actif jamais enregistré pour les conversions en superficie. Calgary et Halifax ont chacune vu deux immeubles retirés au T1, en plus de projets individuels à Vancouver, London et Toronto.

«  Toronto donne souvent le ton en immobilier, et cette dynamique pourrait annoncer des centres-villes plus vivants à la grandeur du pays au cours de l’année à venir, souligne Marc Meehan. Conjugué à un portefeuille de construction de plus en plus mince, ce contexte devrait mener à un renforcement généralisé des indicateurs fondamentaux dans les mois à venir. »

L’activité locative industrielle portée par Toronto et la région de Waterloo

Un solide élan de l ’activité locative a propulsé l’absorption nette nationale industrielle à 4,2 millions pi² au premier trimestre, selon les Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada au T1 2026 de CBRE. Toronto et la région de Waterloo ont mené cette activité. À Toronto, plus de 1,6 million pi² d’activité locative nette ont été enregistrés dans le stock existant, tandis que la majeure partie de l’absorption dans la région de Waterloo provient de la prélocation sur la nouvelle offre.

Le taux de disponibilité industrielle national s ’est stabilisé au T1, se maintenant à 5,5 %, à peu près au même niveau que celui où la disponibilité s’était stabilisée entre 2014 et 2016. Tous les marchés canadiens affichent des taux de disponibilité industrielle en hausse d’une année sur l’autre, à l’exception de Calgary et d’Edmonton, les seuls à avoir enregistré des baisses au premier trimestre.

Toronto en tête dans le secteur de la construction industrielle

Les mises en chantier industrielles sont demeurées stables d ’un trimestre à l’autre, avec 5,6 millions pi² de nouveaux projets lancés au T1. L’essentiel de l’activité s’est concentré à Toronto (1,8 million pi²), Vancouver (1,4 million pi²) et Calgary (1,1 million pi²), soit 76,0 % de toutes les mises en chantier au T1.

Le portefeuille total de construction a progressé de 3,9  % d’un trimestre à l’autre pour atteindre 24,8 millions pi². Le taux de prélocation sur le portefeuille a légèrement fléchi à 54,6 % au premier trimestre.

Toronto a enregistré le plus grand volume de nouvelle offre industrielle au T1, soit 40,9  % du total national, suivie de la région de Waterloo avec 20,0 %. Les projets spéculatifs ont compté pour les deux tiers des livraisons au T1; de ce nombre, 1,5 million pi², soit un peu plus de la moitié, se trouvaient à Toronto.

«  Malgré l’incertitude économique persistante, la demande locative industrielle tient bon jusqu’ici, conclut Marc Meehan. Un contexte économique moins favorable pourrait peser sur la demande à venir, mais la solidité des fondamentaux du marché industriel canadien lui confère une bonne capacité d’adaptation, quelle que soit la conjoncture. »