La tempête est-elle chose du passé à Calgary?

Douze mois après le début de la crise sanitaire mondiale, la situation porte à croire que le pire pourrait être derrière à Calgary.

Les récentes Perspectives de CBRE sur le marché de Calgary soulignent les premiers signes de croissance dans divers secteurs de l’économie ainsi que l’optimisme prudent des consommateurs et des investisseurs.

Installations industrielles

Le segment des biens industriels aura su profiter de la situation grâce à l’explosion du commerce en ligne. Vancouver, Toronto et Montréal n’offrent plus qu’une poignée d’installations vacantes et affichent des taux de disponibilité oscillant autour de 2,0 %. Les sociétés qui exploitent de grandes chaînes d’approvisionnement doivent trouver une alternative et sont donc nombreuses à envisager d'inclure Calgary comme maillon potentiel.

Aux États-Unis, le taux de disponibilité industriel global était de 7,4 % au terme de 2020, comparativement à 3,3 % au Canada. À 9,2 %, Calgary offre davantage d’options pour les entreprises à la recherche d’installations d’envergure. À preuve : une douzaine de baux d’une superficie égale ou supérieure à 100 000 pi² ont été conclus à Calgary depuis le T3 2020.

Calgary a gagné en popularité auprès des entreprises de logistique et de distribution. Les sociétés ferroviaires CP et CN ont toutes deux investi des millions de dollars dans leurs installations intermodales de Calgary. Il se trouve que les biens expédiés vers les marchés portuaires tels que Vancouver peuvent être acheminés à Calgary en une seule journée.

« En 2020, des groupes ont réorganisé la programmation de leur chaîne d’approvisionnement afin de diriger les livraisons de l’Asie vers Calgary », a expliqué Iain Ferguson, vice-chairman chez CBRE lors de sa présentation des Perspectives.

Calgary, qui offre une abondance de terrains industriels prêts à la construction, est l’un des rares marchés canadiens où l’on peut ériger un immeuble en 12 à 18 mois. De plus, sa communauté de promoteurs chevronnés et son offre en matière de capitaux ajoutent à l’attrait de Calgary quand vient le moment d’établir un réseau de distribution.

Bureaux

Le secteur de l’énergie demeure le principal occupant de bureaux au centre-ville de Calgary. Or, au cours des cinq dernières années, ce secteur d’activité a accusé un ralentissement progressif en réaction à la chute du cours des produits de base, au départ des sociétés étrangères et aux diverses opérations de fusion et d’acquisition. Le volume des bureaux occupés par l’industrie s’est donc contracté.

Angus Fraser, vice-président exécutif chez CBRE, a fait remarquer dans sa présentation des Perspectives que Calgary a affiché un taux d’inoccupation global de 32,3 % au T1 2021, « et ça, c’est avec une absorption négative de 1,25 million pi² attribuable surtout aux opérations de fusion et d’acquisition dans l’industrie de l’énergie ».

Mais il y a une lueur d’espoir. Depuis 2019, les entreprises spécialisées dans les technologies, qui ont loué plus de 370 000 pi² dans les immeubles de bureaux du centre-ville, se sont avérées un facteur de croissance pour l’économie locale. Les investissements dans les départements technologiques des établissements postsecondaires, combinés aux efforts déployés afin de créer de nouvelles occasions d’affaires dans la métropole ainsi qu’à la qualité des bureaux offerts, devraient attirer davantage d’entreprises technologiques à Calgary.

Les bailleurs de bureaux ont la chance d’innover et de repositionner leurs propriétés. Ils peuvent offrir aux entreprises des milieux de travail plus durables, adopter des technologies plus modernes et mitiger les risques.

« C’est un nouveau défi pour les fournisseurs de bureaux. Dans la bataille pour l’occupation, les propriétaires peuvent vraiment s’atteler à la tâche et améliorer leurs immeubles afin de capter une plus grande part de marché », affirme Stuart Watson, premier vice-président chez CBRE.

Commerce de dÉtail

De nombreux commerçants calgariens ont été ravagés par les fermetures et les mesures de confinement. Cependant, il est impossible de saisir la portée réelle des répercussions de la pandémie tant que les subventions gouvernementales ont cours.

Forcés de se réinventer, les commerçants ont apporté des changements majeurs à leurs activités, incluant l’expansion des différentes plateformes de vente et l’intégration améliorée de l’expérience du consommateur. La collecte des achats à la porte, par exemple, devrait persister bien après la pandémie. Les commerçants ont profité de l’occasion pour réévaluer les boutiques peu performantes, pour ouvrir de nouveaux magasins dans les régions négligées et s’approprier des emplacements de premier choix en raison du refroidissement de la demande locative.

« La COVID-19 a permis au commerçant-locataire d’évaluer l’ensemble de son portefeuille et de fermer une grande partie des boutiques désuètes ou peu performantes », a expliqué John Moss, premier vice-président chez CBRE, lors de sa présentation des Perspectives.

Alors que la campagne de vaccination progresse, les consommateurs reprennent confiance, conduisant au regain des activités dans la restauration rapide et dans l’industrie de la santé et du bien-être. Les épiciers et les détaillants au rabais continuent de prospérer, tout comme les supermarchés ethniques. L’activité locative sur le marché de commerce de détail devrait reprendre quand Calgary sortira de la pandémie.

MarchÉs des capitaux

Le volume des investissements dans l’immobilier a reculé l’an dernier et les investisseurs institutionnels sont restés sur le banc. Or, une partie de ce vide a été rempli par les investisseurs privés, plus vifs et à l’affût des occasions d’affaires, stimulant de nouveau l’activité. En 2020, ces derniers ont participé à 61 % des transactions à Calgary, fracassant leur plafond traditionnel d’investissement de 15 millions $ en atteignant un total d’environ 50 millions $.

« Depuis quelques semaines, on commence à sentir que le pire est passé et on peut maintenant penser à tourner la page », se réjouit Duncan MacLean, premier vice-président chez CBRE.

À Calgary, l’année 2021 s’est amorcée comme la précédente s’est terminée. Seulement quelques transactions ont été conclues, dont plusieurs sans avoir à être promues sur le marché. Toutefois, les activités d’investissement ont récemment gagné en vélocité. Les investisseurs ont cumulé les capitaux non investis dans l’ensemble du pays en raison de la COVID, ce qui devrait attiser la concurrence pour les immeubles de grande qualité. Le marché de l’investissement devrait donc reprendre au rythme de l’ouverture progressive de l’économie.