La hausse de l’inoccupation des bureaux à Toronto masque les progrès réalisés dans d’autres marchés canadiens

Le taux national d’inoccupation des bureaux a récemment atteint un sommet inégalé au Canada, se chiffrant à 19,4 % au dernier trimestre de 2023, selon les dernières statistiques de CBRE sur l’immobilier de bureaux au quatrième trimestre 2023.

Bien que cela pourrait indiquer une sombre réalité pour le marché des bureaux, la demande pour des espaces de qualité et le ralentissement dans la construction de nouveaux bureaux ont contribué à améliorer l’inoccupation au cours du quatrième trimestre dans cinq des dix principaux marchés canadiens : Vancouver, Calgary, Edmonton, Ottawa et Halifax.

« D’après les tendances mondiales, l’utilisation et la demande de bureaux reprennent », déclare Paul Morassutti, président de CBRE Canada. « Cela contribue à améliorer la conjoncture du marché des bureaux dans la plupart des villes canadiennes. »

Des changements s’opèrent

Vancouver a enregistré une baisse de l’inoccupation dans le centre-ville au quatrième trimestre, diminuant ainsi son taux d’inoccupation global à 9,4 %. À Calgary, qui a lancé un programme de conversion d’immeubles à bureaux, les taux d’inoccupation dans le centre-ville et les banlieues se sont améliorés pour un troisième trimestre consécutif. De plus, Edmonton a enregistré une absorption nette positive pour un deuxième trimestre, diminuant l’inoccupation des bureaux à 21,4 %.

Après avoir lancé un programme de conversion d’immeubles de bureaux, Ottawa a terminé l’année avec une baisse simultanée de ses taux d’inoccupation dans le centre-ville et les banlieues. Halifax a également observé une baisse de ses taux d’inoccupation des bureaux dans le centre-ville et les banlieues, enregistrant une réduction de l’inoccupation globale pour un septième trimestre consécutif. Montréal est la seule ville à n’avoir enregistré aucun changement dans son taux d’inoccupation de bureaux, qui est demeuré stable à 17,8 %.

Le quatrième trimestre a vu l’augmentation la plus généralisée de l’activité du marché des bureaux de banlieue, huit villes ayant enregistré une amélioration de l’inoccupation à ce chapitre. La ville ayant enregistré le meilleur résultat est Winnipeg, où l’inoccupation a diminué de 1,1 %, suivie par Edmonton et Montréal.

Des résultats médiocres pour Toronto

Toronto est en grande partie responsable de l’augmentation du taux d’inoccupation des bureaux à l’échelle nationale. En effet, la ville a enregistré une offre supplémentaire de 624 550 pi2 de nouveaux espaces de bureaux au cours du trimestre dernier, ce qui a fait passer le taux d’inoccupation des bureaux dans le centre-ville de 15,8 % à 17,4 % en un seul trimestre. En 2023, 1,1 million de pieds carrés de nouveaux espaces de bureaux sont apparus sur le marché torontois, contribuant à atteindre la plus importante absorption nette négative annuelle que la ville a connue depuis 2020, soit -2,7 millions de pieds carrés.

« Le marché des bureaux continue de faire face à des défis, mais ceux de Toronto sont particulièrement aigus à l’heure actuelle », déclare M. Morassutti, qui demeure optimiste quant à l’avenir du marché des bureaux de la ville. « Toronto bénéficiera des tendances générales une fois que les nouvelles constructions seront terminées, car c’est l’offre nouvelle qui a eu le plus grand impact sur le taux d’inoccupation de la ville. »

Parmi les neuf autres marchés des bureaux au Canada, sept n’ont enregistré aucune nouvelle offre au quatrième trimestre. L’encours de développement national continue de diminuer; seulement 10,9 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux sont en cours de construction dans tout le Canada, le plus bas niveau en six ans. La livraison de 70 % de l’encours actuel est prévue pour 2024, mais l’incidence sur le taux national d’inoccupation sera atténuée par une forte activité de prélocation, 65,9 % de ces projets étant déjà préloués.

Près de la moitié de la construction de bureaux à l’échelle nationale est concentrée à Toronto, tandis que le reste du Canada connaît peu de développement. Six marchés indiquent compter moins de 200 000 pi2 en cours de construction, dont Edmonton et London, où aucun nouveau projet n’a été mis en chantier depuis plusieurs années. Cette diminution du développement devrait aider à stabiliser les taux d’inoccupation des bureaux au cours des prochains trimestres.

L’offre record atténue les résultats sur le marché industriel

La demande d’espaces industriels au Canada a continué de s’amenuiser au quatrième trimestre, alors que la location industrielle nette a ralenti à son plus bas niveau depuis 2009, selon les statistiques de CBRE sur l’immobilier industriel au Canada au quatrième trimestre 2023. Six des dix principaux marchés ont enregistré une augmentation d’une année à l’autre de la disponibilité d’au moins 1,2 %, faisant passer le taux national de disponibilité industrielle à 3,2 % au quatrième trimestre. Il s’agit d’une augmentation d’un trimestre à l’autre record de 0,7 %.

La hausse du taux de disponibilité est attribuée à l’adoption de stratégies d’expansion plus prudentes de la part des locataires et à la livraison d’un record trimestriel de 16,8 millions de pieds carrés de nouveaux produits industriels au quatrième trimestre. Cela a porté le volume annuel total de l’offre nouvelle à un niveau record de 42,2 millions de pieds carrés en 2023. La livraison de 18,2 millions de pieds carrés d’espaces industriels supplémentaires est prévue au premier semestre de 2024, dont 43,0 % sont préloués.

La région de Waterloo et Vancouver ont enregistré la plus forte demande d’espaces industriels, avec plus de 1,0 million de pieds carrés d’absorption nette positive au quatrième trimestre. Par ailleurs, Toronto, qui représente à elle seule 40,3 % de toute l’offre industrielle nouvelle en 2023, et Montréal ont été les seuls marchés à connaître une absorption nette industrielle négative au trimestre dernier.

« La faible croissance économique, le ralentissement des ventes de commerce électronique et l’ajout de nouvelles offres ralentissent collectivement les fondamentaux du marché industriel », explique M. Morassutti. « L’augmentation de l’offre de locaux industriels n’est pas nécessairement une mauvaise chose. Il s’agit toujours d’un marché de propriétaires, mais il y a plus d’options pour les locataires qu’il n’y en a eues depuis longtemps, ce qui apporte un meilleur équilibre au marché industriel. »