Les marchés canadiens des bureaux se stabilisent davantage au deuxième trimestre

Dans un monde constamment en évolution et en bouleversement, la stabilité n’a jamais été aussi attrayante.

La stabilité caractérise parfaitement les marchés de bureaux canadiens au deuxième trimestre 2024. En effet, le taux d’inoccupation global des bureaux se maintient à 18,5 % à l’échelle nationale. De plus, le nombre de marchés qui connaissent une amélioration des conditions en centre-ville continue de croître.

Selon le dernier rapport de CBRE, L’immobilier des bureaux au Canada en chiffres — T2 2024, sept villes canadiennes ont connu une stabilité ou une diminution de l’inoccupation des bureaux au deuxième trimestre. Seulement trois villes, à savoir London (ON), la région de Waterloo et Halifax, ont enregistré une légère hausse de leur taux. Fait notable, Toronto a suivi la tendance nationale à la stabilisation. Le taux d’inoccupation des bureaux dans le centre-ville de Toronto, qui représente le plus grand marché au pays, se maintient à 18,1 % pendant deux trimestres successifs, après avoir connu une augmentation régulière depuis le deuxième trimestre de 2020.

Ce trimestre a également été caractérisé par la bonne performance des bureaux de catégorie A situés en centre-ville, avec un taux d’inoccupation en baisse pour le deuxième trimestre consécutif. Sur les dix marchés canadiens que nous suivons, six ont connu une diminution de ce taux pour la catégorie A en centre-ville au cours du deuxième trimestre.

Parallèlement, les actifs de prestige, qui représentent le niveau supérieur de la catégorie A, ont vu leur inoccupation chuter de 90 pb. Cette tendance a été renforcée par l’ajout de deux tours entièrement louées de la Banque Nationale à Montréal et l’achèvement du 160 Front St. W à Toronto, également entièrement occupé.

Un écart croissant

L ’écart entre l’inoccupation des immeubles de catégorie A et B/C a continué à se creuser au centre-ville et est actuellement de 850 pb.

Actuellement à 15,0  millions pi², la sous-location est à son niveau le plus bas au Canada depuis près de deux ans, équivalent à 3,0 % du stock existant. À l’avenir, seulement 39,5 % des livraisons prévues de bureaux pour la seconde moitié de l’année sont déjà prélouées. Si cette tendance persiste, le taux d’inoccupation actuel pourrait augmenter de 20 pb.

Au deuxième trimestre, le pays a enregistré une absorption nette positive de 2,2  millions pi². Cette tendance est principalement due à la mise à disposition de nouveaux bureaux déjà loués dans les centres-villes de Toronto et Montréal. Parmi les dix marchés canadiens analysés, huit ont affiché une absorption positive des bureaux.

Les premiers temps du rétablissement

«  Nous sommes au début d’une reprise, bien qu’elle ne soit pas encore généralisée, déclare Paul Morassutti, président du conseil d’administration de CBRE Canada. Les bureaux de qualité bénéficient toujours de l’essentiel de l’amélioration de la demande, ce qui met les bailleurs commerciaux sous pression pour qu’ils procèdent à d’importants travaux de rénovation et d’amélioration afin de rester compétitifs et de soutenir l’attrait à long terme de leurs actifs. »

La construction de bureaux a chuté à 5,7  millions pi², atteignant son niveau le plus bas depuis 2010. Toronto et Vancouver sont les seuls marchés avec plus de 1,0 million pi² en chantier.Les conversions de bureaux continuent d ’aller de l’avant avec 929 000 pi² sortis du stock concurrentiel au deuxième trimestre, 10 projets ayant démarré sur cinq marchés. La sortie de ces locaux n’a toutefois eu qu’un effet négligeable sur la réduction de la disponibilité des bureaux à l’échelle nationale. Depuis le début de l’année, les conversions en 2024 n’ont contribué à réduire la disponibilité que de 10 pb. Les projets de conversion de bureaux en logements constituent toujours la majeure partie de l’activité, soit 60,5 %.

La disponibilité des produits industriels progresse

Le taux de disponibilité national a continué de grimper au T2  2024, suivant le même rythme que le dernier trimestre et gagnant 50 pb par rapport au trimestre précédent, pour atteindre une moyenne de 4,2 %, selon le rapport L’immobilier industriel au Canada en chiffres — T2 2024. Le taux atteint ainsi son plus haut niveau depuis 2017 et se rapproche du taux moyen historique sur 15 ans de 4,6 %. Tous les marchés étudiés ont connu une augmentation de disponibilité ce trimestre.

Les sous-locations ont connu une augmentation constante pendant neuf trimestres consécutifs, atteignant un total de 13,8  millions pi² au T2. Cela a porté le taux de disponibilité de la sous-location à l’échelle nationale à 0,7 %.

Recul de la demande industrielle

L’absorption nette nationale a enregistré une baisse de 5,0 millions pi² ce trimestre, soit le premier recul significatif de la demande depuis près de 15 ans. L’activité de location nette négative au T2 a été principalement entraînée par le marché de Toronto qui a affiché -3,7 millions pi² d’absorption nette. L’activité de location nette a été la plus forte à Calgary avec 385 000 pi² d’absorption nette positive, stimulée essentiellement par la prélocation sur les nouvelles offres.

Le carnet de construction du pays a connu une légère hausse de 2,0  % au T2 2024, atteignant un total de 33,4 millions pi² ou 1,7 % du stock national. 4,5 millions pi² ont été mis en chantier, surtout des constructions spéculatives à Toronto, soit 74,4 % pour ce trimestre. Les projets spéculatifs représentent 74,9 % de la superficie nationale totale en chantier.

La nouvelle offre a sensiblement diminué par rapport au rythme des derniers trimestres, totalisant seulement 3,9  millions pi² d’espace livré au T2, en grande partie à Toronto, Montréal et Calgary.

« L’évolution rapide et inattendue de la dynamique industrielle offre néanmoins aux entreprises un éventail raisonnable d’options pour se développer et grandir, ce qui est un signe de santé sur un marché », déclare Paul Morassutti. Il précise que 23,5 millions pi² devraient être mis en service au cours du second semestre 2024.