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Les immeubles de bureaux de catégorie B s’apprêtent à occuper le devant de la scène
19 mai 2026 3 Minute Read
Le marché canadien des bureaux reprend des couleurs : les entreprises louent davantage de locaux, notamment dans le segment des immeubles de catégorie A, dont le taux d’inoccupation dans les centres-villes a atteint, au premier trimestre, son plus bas niveau à l’échelle nationale depuis 2022.
À mesure que l’offre de locaux de qualité s’amenuise dans les immeubles de catégorie A, le moment est propice pour ceux de catégorie B, estime Brendan Sullivan, premier vice-président chez CBRE.
« On voit très peu de nouveaux immeubles de bureaux sortir de terre dans la plupart des villes canadiennes, observe Brendan Sullivan. Ce manque d’offre neuve laisse présager un effet d’entraînement : à mesure que la catégorie supérieure trouve rapidement preneur, la demande d’immeubles de catégorie B ira en s’intensifiant. »
« Les bailleurs prévoyants positionnent déjà leurs immeubles en conséquence. »
Adapter l’offre à la demande future
Les immeubles érigés dans les années 1960 et 1970 répondaient aux exigences d’une tout autre époque.
« Les bureaux d’aujourd’hui intègrent une multitude d’équipements modernes et répondent à des normes nettement plus rigoureuses qu’il y a un demi-siècle », précise Brendan Sullivan.
« Comme les besoins des entreprises et de leur personnel évoluent, les immeubles modernes misent sur l’expérience : salles d’entraînement, services de restauration, aires extérieures, conciergerie, lumière naturelle et air frais, aménagements efficaces des étages et intégration de technologies de pointe. »
La rénovation des immeubles anciens peut représenter un investissement considérable. En Ontario, les travaux de construction commerciale coûtent généralement de 100 à 300 dollars le pied carré, parfois davantage, selon l’emplacement, les matériaux et l’état des lieux.
« Hisser un immeuble ancien au niveau attendu par les locataires d’aujourd’hui représente un défi de taille », souligne Brendan Sullivan, qui insiste sur l’importance d’une gestion de haut calibre pour que les immeubles de catégorie B soutiennent la comparaison avec ceux des paliers supérieurs.
« Tout bailleur doit avant tout connaître son locataire mieux que ce dernier ne se connaît lui-même, ajoute Brendan Sullivan. Il faut investir là où cela compte vraiment pour les utilisateurs des lieux, sans que chaque amélioration exige des sommes colossales. »
« Nous recommandons à nos clients de s’attarder d’abord aux détails avant d’envisager un repositionnement d’envergure : ce sont souvent les petites attentions qui font la plus grande différence. »
Ce sont souvent les immeubles les plus occupés qui commandent les loyers les plus élevés, fait remarquer Brendan Sullivan. « C’est la preuve que les locataires ont du flair, et les chiffres confirment que lorsque la proposition de valeur répond à la demande, les rendements suivent. »
Des stratégies créatives pour de meilleurs milieux de travail
Rehausser la proposition de valeur d’un immeuble ancien n’exige pas forcément des investissements massifs, indique Brendan Sullivan. Une démarche réfléchie en matière d’aménagement des milieux de travail s’impose toutefois, et c’est précisément la spécialité de CBRE.
Plutôt que d’engloutir des dizaines de millions de dollars dans un salon pour locataires qui restera désert, les bailleurs gagneraient à moderniser l’éclairage ou à convertir des zones sous-utilisées en centres de conférence ou en aires événementielles.
« Nous traversons un tournant générationnel dans notre manière d’occuper les bureaux, affirme Brendan Sullivan. Et le phénomène ne se limite pas aux immeubles haut de gamme : il touche l’ensemble du parc immobilier. »
« L’avenir du bureau se joue maintenant, et les bailleurs ont tout ce qu’il faut pour saisir le moment. »
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