Marchés des capitaux

Tendances à surveiller

• Une activité accrue de toutes les sources de capitaux propulsera les volumes à la hausse

  Les volumes d’investissement en 2025 ont affiché une croissance modeste et organique chaque trimestre par rapport à 2024, et le profil des acheteurs a commencé à se diversifier. Une participation accrue de toutes les sources de capitaux, les groupes institutionnels en tête, contribuera à hausser les volumes annuels en 2026.

• Le sentiment envers l’investissement dans les bureaux s’est redressé

  La confiance des investisseurs envers les bureaux s’est nettement améliorée, portée par l’élan du retour au bureau et une liquidité abondante du côté du financement pour les actifs de grande qualité.

• Les taux d’actualisation ont possiblement atteint leur sommet et devraient se stabiliser en 2026

  Les taux d’actualisation moyens nationaux devraient se maintenir ou fléchir légèrement en 2026, soutenus par une croissance économique modeste, des rendements obligataires à 10 ans stables et des écarts actuellement dans les fourchettes moyennes historiques.

Une activité accrue de toutes les sources de capitaux propulsera les volumes à la hausse

Le marché canadien de l’investissement immobilier commercial a fait preuve de résilience en 2025 : les volumes de ventes nationaux devraient totaliser environ 47 milliards de dollars, un niveau comparable à celui des années précédant la pandémie. Malgré une guerre commerciale et un climat d’affaires extrêmement incertain pendant la majeure partie de l’année, les volumes d’investissement ont affiché chaque trimestre une croissance modeste et organique par rapport à 2024. Fait notable, le profil des acheteurs a également commencé à se diversifier en 2025.

Une participation accrue de toutes les sources de capitaux en 2026 devrait rapprocher la composition des acheteurs de son équilibre historique. Le retour des groupes institutionnels sera un moteur clé, compte tenu de leurs capitaux importants et de leur pouvoir d’achat. Les capitaux mondiaux lorgnent aussi de plus en plus le Canada, perçu comme un havre de stabilité dans un contexte de tensions géopolitiques croissantes. Parallèlement, un net rebond des marchés du financement immobilier a soutenu une liquidité accrue dans toutes les catégories d’actifs, y compris les bureaux.

Le marché de l’investissement immobilier est donc fin prêt pour une année 2026 plus robuste. Les volumes devraient augmenter de plus de 8 % et, combinés aux importantes transactions de fusions-acquisitions et de portefeuilles en attente, pourraient porter l’activité totale à environ 56 milliards de dollars.

Depuis la pandémie, l’investissement dans les bureaux a ralenti — l’incertitude quant à l’avenir du milieu de travail et les conditions de financement difficiles pesant sur le marché. Au cours des dix années précédant la pandémie, l’investissement dans les bureaux représentait généralement 23 % des volumes annuels totaux. Cette proportion a depuis chuté de plus de moitié pour s’établir en moyenne à 11 % au cours des trois dernières années.

La confiance des investisseurs envers les bureaux s’est maintenant nettement améliorée, portée par l’élan des politiques de retour en présentiel dans les secteurs public et privé. Un marché du financement réceptif s’est aussi ouvert à cette catégorie d’actifs, principalement pour les produits de catégorie A de premier ordre. L’investissement dans les bureaux devrait ainsi renouer avec des niveaux plus conformes à sa part historique de l’activité totale. D’ailleurs, quelques transactions notables à la fin de 2025 témoignent déjà du retour de la conviction des investisseurs envers cette catégorie d’actifs.

Les rendements de l’investissement dans les bureaux semblent aussi avoir atteint leur point de bascule, ce qui renforce la confiance des investisseurs. On l’observe dans le retour à des rendements totaux positifs — quoique très modestes — selon les indices MSCI/REALPAC Canada Property et Property Fund.

Du côté des taux d’actualisation immobiliers, les rendements moyens nationaux devraient essentiellement se maintenir ou fléchir légèrement en 2026. Cette tendance s’appuie sur des perspectives de croissance économique modestes, des rendements obligataires à 10 ans qui devraient faire du surplace et des écarts de taux d’actualisation dans les fourchettes moyennes historiques.

Les taux d’actualisation ont vraisemblablement atteint leur sommet dans la plupart des catégories d’actifs, mais la dynamique variera selon le secteur et l’emplacement. Les actifs de premier ordre et résilients pourraient connaître une compression plus marquée des rendements en 2026, notamment les bureaux de prestige au centre-ville, le commerce de détail pourvu d’une épicerie et les petites superficies industrielles.