Bureaux

Tendances à surveiller

• Le marché des bureaux amorce un virage vers une croissance soutenue et une accélération de la demande

  Après deux années d’absorption nette positive et un taux d’inoccupation national ayant atteint son sommet, le marché des bureaux a retrouvé son aplomb et amorce une période de croissance soutenue. Portée par la multiplication des politiques de retour en présentiel et un fort achalandage les jours de pointe, l’absorption nationale devrait dépasser le double de la moyenne historique. Cette reprise demeurera toutefois inégale selon les catégories d’immeubles et les marchés canadiens.

• L’écart de qualité et l’absence de nouvelle offre créeront une urgence pour les locaux haut de gamme

   Aucune nouvelle construction importante ne devrait être livrée entre le début de 2026 et 2030. À mesure que les immeubles de prestige existants se remplissent, la rareté des locaux de premier ordre — ceux qui « justifient le déplacement » — créera un climat de forte concurrence pour les occupants. Les entreprises en quête de locaux haut de gamme richement dotés en équipements feront face à une concurrence accrue et à des options de plus en plus limitées.

• Les contraintes sévères de l’offre exerceront la plus grande pression sur les conditions du marché

  En 2026, les conditions du marché seront de plus en plus dictées par la dynamique de l’offre plutôt que par la seule demande. Démolitions et conversions devraient surpasser les nouvelles livraisons dans un rapport de cinq pour un d’ici 2030 : le marché traverse un redimensionnement structurel. Ce retrait du stock désuet, conjugué à l’absence de nouvelle offre, resserrera le marché et accélérera les pressions sur les prix des actifs de grande qualité.

Le marché des bureaux passe de la stabilisation à la croissance soutenue

Après deux années d’absorption nette positive et un taux d’inoccupation national ayant atteint son sommet, le marché des bureaux a retrouvé son aplomb et amorcera en 2026 sa prochaine phase : la croissance soutenue. Ce virage s’appuie sur une accélération du retour au bureau à mesure que les politiques des employeurs se multiplient. Dans les marchés clés, de nombreux bureaux affichent déjà complet les jours de pointe, et l’achalandage devrait augmenter encore selon 43 % des répondants à notre Sondage d’opinion 2025 auprès des occupants de bureaux des Amériques.

Ailleurs, la présence irrégulière continuera de miner la culture d’entreprise, et le manque de dynamisme des bureaux les jours creux demeurera vraisemblablement un irritant persistant. L’accélération de l’activité locative observée à Toronto à la fin de 2025 devrait toutefois commencer à faire tache d’huile, quoique lentement et de façon inégale. Cette activité sera principalement portée par les secteurs gouvernemental, technologique et des services financiers.

Parmi les marchés prêts à s’activer : Vancouver, la banlieue de Calgary, Kitchener-Waterloo et le centre-ville de Montréal. Le centre-ville de Calgary, Edmonton, Ottawa et le Canada atlantique devraient quant à eux connaître une croissance plus modeste. L’absorption nette nationale devrait atteindre 5,1 millions pi² en 2026, soit plus du double de la moyenne annuelle des 20 dernières années (2,1 millions pi²). La reprise demeure inégale : plus de la moitié de cette absorption devrait se concentrer au centre-ville de Toronto, qui ne représente pourtant que 19,5 % du stock national.

L’écart d’inoccupation entre les banlieues — actuellement plus serrées — et les centres-villes se rétrécira à mesure que les occupants privilégieront les immeubles offrant des trajets plus courts et des équipements attrayants. Les occupants reconnaissent désormais pleinement la nécessité de « justifier le déplacement » de leurs équipes. Malgré des niveaux de locaux vacants quasi historiques, les options de qualité bien situées se font de plus en plus rares et coûteuses. Cette rareté ne fera que s’accentuer : les occupants qui songent à déménager ou à prendre de l’expansion ont tout intérêt à agir sans tarder.

L’urgence est vive chez les grands occupants, un sentiment qui devrait gagner les entreprises de taille moyenne au fil de l’année. Les immeubles de prestige connaîtront une forte activité locative, mais un retour complet aux niveaux d’inoccupation prépandémiques n’est prévu qu’en 2030. Le marché ne sera plus le même : il sera plus intentionnel et mieux animé. Les immeubles courants deviennent de moins en moins concurrentiels, leur sort étant plus étroitement lié que jamais à celui du marché résidentiel.

Les conditions du marché seront de plus en plus dictées par la dynamique de l’offre. Après le T1 2026, l’absence de nouvelle construction importante persistera jusqu’en 2030 au moins. Au cours de cette période, on prévoit que cinq fois plus de locaux de bureaux seront démolis ou convertis que livrés. Une fois les immeubles de prestige du centre-ville remplis, les occupants privilégieront les immeubles de grande qualité légèrement plus éloignés plutôt que les immeubles de catégorie B dans les sous-marchés de premier ordre.

L’amélioration de la liquidité sur les marchés des capitaux pourrait permettre un repositionnement vers des propriétaires proactifs ciblant des immeubles de catégorie A d’époque, bien situés mais à forte inoccupation. Ces actifs offrent aux entreprises agiles axées sur l’exploitation l’occasion de repositionner des immeubles au cachet patrimonial jusque-là négligés et d’y attirer des locataires. À l’inverse, « attendre que ça passe » n’est plus une option viable pour les actifs de catégorie B. Les coûts de financement ne devraient plus guère baisser et, l’échéancier de la demande qui finira par ruisseler vers la catégorie B étant désormais plus clair, ces propriétaires doivent pivoter. Miser sur des prix concurrentiels avec des baux de cinq ans pourrait s’avérer la meilleure stratégie pour capter les locataires soucieux des coûts.