Multirésidentiel

Tendances à surveiller

• 2026 sera une année de transition pour le marché multirésidentiel

  La demande devrait rester molle en 2026, dans la foulée des politiques d’immigration du Canada et des projections d’une contraction de la démographie au cours des deux prochaines années. Parallèlement, la nouvelle offre demeurera élevée et fera grimper le taux d’inoccupation.

• La croissance des loyers globaux ralentira encore

  Les loyers demandés étant en baisse, la croissance des loyers globaux découlera principalement du roulement des logements sous le prix du marché vers les taux courants. Les loyers demandés devraient toucher un plancher en 2026, mais les incitatifs demeureront monnaie courante dans certains marchés, les propriétaires cherchant à rehausser leurs taux d’occupation.

• Des paramètres fondamentaux exceptionnels attiseront la concurrence pour les résidences pour personnes âgées

  Le segment des résidences pour personnes âgées bénéficie d’un puissant vent porteur démographique et d’une nouvelle offre limitée, ce qui soutient une croissance locative robuste et attire les investisseurs. La concurrence s’intensifiera à mesure que de nouveaux joueurs chercheront à percer ce créneau.

Des conditions plus molles persisteront, mais les perspectives à long terme restent solides

La demande multirésidentielle s’est essoufflée en 2025 avec l’entrée en vigueur des changements aux politiques d’immigration du Canada. La normalisation des permis de résidence temporaire a affaibli la croissance, et la hausse du chômage chez les jeunes adultes a freiné la formation de nouveaux ménages. Parallèlement, l’offre locative a continué d’affluer partout au pays. À Vancouver et à Toronto en particulier, où d’importants marchés de condos servent de parc locatif secondaire, l’arrivée de nouvelles unités de condos a accentué l’offre. Les taux d’inoccupation ont donc grimpé dans toutes les grandes régions métropolitaines canadiennes en 2025.

La demande devrait rester plus faible en 2026 et vraisemblablement jusqu’en 2027, la population canadienne devant légèrement diminuer au cours de cette période. L’absorption des stocks excédentaires prendra donc plus de temps. Du côté de l’offre, les livraisons demeureront élevées en raison du grand nombre de logements locatifs encore en construction. Dans l’ensemble, 2026 sera une année de transition pendant laquelle le marché absorbera son surplus d’offre; le taux d’inoccupation moyen national devrait encore grimper d’environ 100 points de base.

À long terme, la croissance démographique devrait reprendre vers la fin de la décennie et relancer la demande. Toutefois, si les mises en chantier ralentissent au cours des prochaines années, le Canada pourrait se retrouver aux prises avec une nouvelle pénurie de logements sévère — la future offre se tarissant au moment même où la demande recommencera à s’accélérer.

Alors que le marché multirésidentiel se recalibre, les loyers demandés ont reculé dans la plupart des grandes régions métropolitaines en 2025. Les loyers moyens globaux — incluant les logements occupés — ont toutefois continué de croître, quoique généralement à un rythme plus lent que les années précédentes. Compte tenu de la baisse des loyers demandés, cette croissance découle principalement du roulement des logements sous le prix du marché vers les taux courants. Cette dynamique devrait se poursuivre en 2026 : la hausse de l’inoccupation ouvrira aux locataires des occasions d’emménager dans des logements mieux adaptés à leurs préférences.

Les loyers demandés devraient aussi toucher un plancher au courant de 2026, le rythme des baisses annuelles ayant eu tendance à ralentir vers la fin de 2025. Les forfaits incitatifs resteront répandus dans certains marchés, surtout pour les nouvelles constructions, les propriétaires cherchant à rehausser leurs taux d’occupation. Dans l’ensemble, la croissance des loyers globaux nationaux devrait encore décélérer en 2026 pour s’établir à environ 2 %, comparativement aux hausses annuelles de 4,4 % et 6,8 % enregistrées au cours des deux années précédentes.

Les résidences pour personnes âgées constituent un segment particulièrement bien positionné pour profiter de solides paramètres fondamentaux au cours des prochaines années. Le vieillissement rapide de la population canadienne génère un vent porteur exceptionnel pour cette catégorie d’actifs. La demande montera en flèche et continuera de soutenir une croissance locative à deux chiffres qui surpasse la croissance des charges. Malgré cette demande croissante, la nouvelle offre devrait demeurer limitée étant donné l’écart important entre les loyers courants et les loyers requis pour rentabiliser de nouvelles constructions. En 2026 et au-delà, la concurrence pour ces actifs devrait s’intensifier à mesure que de nouveaux investisseurs chercheront à percer ce créneau attrayant.