Marchés des capitaux

Les perspectives s’améliorent et la dynamique s’accélère en vue d’une reprise de l’investissement immobilier commercial au Canada en 2025. L’activité devrait s’intensifier avec la libération progressive des capitaux en réserve. Les taux d’actualisation de certaines catégories d’actifs pourraient commencer à se stabiliser en 2025, sous réserve de l’évolution du marché obligataire mondial.

Les tendances à surveiller

1. Le climat de l’investissement s’améliore et l’activité devrait se renforcer en 2025, les volumes retrouvant progressivement des niveaux plus proches de la moyenne des dernières années.
2. La recherche de nouveaux points d’équilibre sur les prix devrait se poursuivre début 2025, le marché s’efforçant de réduire l’écart entre les attentes des acheteurs et des vendeurs.
3. Les écarts immobiliers sont dans l’ensemble alignés sur leur moyenne historique à long terme, et les taux d’actualisation devraient commencer à se stabiliser en 2025, sous réserve de la volatilité du marché obligataire mondial.

Vers une reprise du marché de l’investissement en 2025

La dynamique de l’investissement immobilier commercial s’est consolidée au second semestre 2024, avec une hausse des volumes de transactions depuis le creux du T1 2024. La formation de capital plus importante et l’optimisme du marché ont été stimulés notamment par les baisses de taux de la Banque du Canada. Chaque réduction du taux directeur a renforcé la confiance des investisseurs dans le retour à un environnement de financement plus stable et favorable. Les volumes d’investissement dans l’immobilier commercial canadien devraient ainsi atteindre 45 milliards de dollars en 2024. S’il s’agit de la troisième baisse annuelle consécutive depuis le record de 2021, ce niveau devrait marquer le point bas avant une reprise en 2025.

Bien que certaines catégories d’actifs immobiliers restent confrontées à des défis sectoriels, les fondamentaux du marché demeurent globalement sains, préservant l’attrait à long terme de l’immobilier canadien. Les actifs non traditionnels devraient particulièrement attirer les investisseurs en 2025, portés par des fondamentaux plus robustes. Dans un contexte de financement plus souple, la demande de capitaux d’investissement restera soutenue en 2025. Les investisseurs institutionnels devraient également faire un retour marqué, apportant davantage de liquidités au marché. L’activité globale devrait se renforcer en 2025, avec une progression régulière des volumes trimestriels vers des niveaux plus proches de la moyenne historique. Si la reprise se confirme, les volumes pourraient approcher les 48 milliards de dollars en 2025. La possibilité d’opérations importantes de fusions-acquisitions offre un potentiel de hausse supplémentaire.

La recherche des points d’équilibre des prix devrait se poursuivre début 2025

La reprise de l’investissement n’étant qu’à ses débuts, la détermination des prix de certaines catégories d’actifs devrait continuer durant les premiers mois de 2025. Les segments ayant connu peu de transactions ces deux dernières années, et potentiellement insuffisamment ajustés, feront l’objet d’une attention particulière pendant que le marché établit ses nouveaux repères.

Avec le renforcement de la dynamique du marché, chaque nouvelle transaction fournira des références de prix actualisées, contribuant à réduire l’écart entre les attentes des acheteurs et des vendeurs. Une fois les nouvelles fourchettes de prix consolidées, probablement au premier semestre 2025, les investisseurs gagneront en confiance pour déployer leurs stratégies immobilières, stimulant davantage l’activité transactionnelle.

Les bureaux de catégorie B constituent une exception notable, leurs prix nécessitant un temps de rajustement considérablement plus long. Le secteur des bureaux voit globalement ses flux des trésoreries sous pression, en raison de la hausse des coûts (mesures incitatives locatives, équipements, assurances, travaux et décarbonation). Les bureaux de catégorie B font face à des défis supplémentaires liés au recul de la demande locative et du désintérêt des investisseurs. Leur stabilisation complète pourrait prendre plusieurs années.

Les taux d’actualisation devraient amorcer une légère baisse, sous réserve du marché obligataire mondial

Après plus de deux ans de hausse continue, les taux d’actualisation canadiens semblent atteindre un plateau et devraient commencer à se contracter légèrement en 2025. Certains marchés et certaines catégories d’actifs ont déjà enregistré de légères baisses, tendance qui devrait s’accentuer dans les prochains trimestres.

Cette compression est en partie soutenue par la baisse anticipée du rendement des obligations canadiennes à 10 ans en 2025, estimée à environ 15 pb selon le consensus des économistes des principales banques canadiennes. La volatilité des marchés obligataires mondiaux reste néanmoins un facteur de risque. Les écarts de taux d’actualisation se sont élargis pour atteindre environ 384 pb au-dessus du rendement des obligations canadiennes à 10 ans, soit leur moyenne historique sur 20 ans, ce qui devrait limiter la pression haussière sur les taux d’actualisation.

L’évolution variera selon les catégories d’actifs : certains segments comme les bureaux restent exposés à des valorisations plus faibles, tandis que d’autres comme le multirésidentiel subissent des pressions à l’élargissement des écarts, pouvant entraîner une hausse des rendements. Parallèlement, les taux d’actualisation de certains actifs, notamment commerciaux, ont atteint des niveaux attractifs suscitant un regain d’intérêt des investisseurs. Le renforcement de la demande et de la concurrence pour ces biens recherchés soutiendra la compression modérée des taux d’actualisation en 2025.