Économie

Malgré la révision à la baisse des prévisions de croissance due aux restrictions migratoires, les perspectives à long terme restent solides comparées au G7 et favorables à la demande d’immobilier commercial canadien.

Les tendances à surveiller

1. La croissance économique canadienne devrait légèrement ralentir ces prochaines années à la suite de nouvelles restrictions migratoires.
2. Le taux directeur devrait poursuivre sa baisse en 2025, la Banque du Canada visant un retour à la fourchette neutre.
3. Sur les cinq prochaines années, les indicateurs de croissance du Canada devraient rester parmi les plus élevés du G7, soutenant la demande d’immobilier commercial à long terme.

Effet modéré des restrictions migratoires sur la croissance

Après deux années de croissance démographique record, le gouvernement canadien a annoncé des mesures pour modérer l’afflux de nouveaux arrivants sur les deux prochaines années. Ces changements comportent deux volets principaux : des réductions sensibles des programmes de résidence temporaire et permanente.

Les résidents temporaires ont largement contribué à la forte croissance démographique canadienne ces deux dernières années, avec près de 1,5 million de personnes supplémentaires en 2023-2024. En réponse, le gouvernement fédéral vise désormais à ramener leur proportion de 7,3 % à 5,0 % de la population d’ici deux ans. Les rajustements des programmes de travailleurs étrangers temporaires et d’étudiants internationaux devraient entraîner une sortie nette de plus de 445 000 résidents temporaires en 2025-2026. Pour les résidents permanents, les objectifs d’accueil annuels de 500 000 personnes ont été réduits de plus de 20 % pour toutes les catégories d’admission sur les deux prochaines années.

Ces changements de politique, s’ils sont pleinement mis en œuvre, pourraient entraîner une légère baisse démographique en 2025-2026, avec des implications importantes pour l’économie. Les perspectives de croissance ont été revues en conséquence. Toutefois, de nombreux économistes doutent de la capacité du gouvernement fédéral à mettre en œuvre rapidement et efficacement l’ensemble des mesures annoncées. Les révisions des prévisions de croissance restent donc modérées, Oxford Economics ne réduisant que de 0,3 point la croissance annuelle moyenne du PIB canadien pour 2024-2028. Alors que le PIB pour 2024 devrait croître de 1,0 %, bien en dessous de la tendance historique, une reprise progressive est attendue pour les années suivantes. Cependant, le déclin de la productivité soulève des inquiétudes quant à la croissance durable du Canada à long terme, une problématique qui nécessitera une attention particulière.

Poursuite de la baisse des taux d’intérêt en 2025

Depuis juin 2024, la Banque du Canada a régulièrement abaissé son taux directeur, avec une réduction cumulée de 125 pb à 3,75 %. Cet assouplissement monétaire vise à favoriser un « atterrissage en douceur » de l’économie canadienne, l’inflation étant revenue à sa cible. La Banque du Canada a clairement indiqué que les baisses de taux se poursuivront tant que l’inflation évoluera conformément aux attentes, l’objectif étant de revenir dans la fourchette neutre de 2,25 % à 3,25 %, zone où les taux ne sont ni restrictifs ni accommodants pour l’économie.

Un nombre croissant d’observateurs estiment que la Banque du Canada pourrait devoir accélérer ses baisses de taux pour rejoindre rapidement la fourchette neutre. L’inflation ayant atteint sa cible, peu d’arguments justifient le maintien d’un taux restrictif. La banque centrale s’inquiète même d’une possible inflation inférieure à l’objectif en cas de ralentissement économique plus marqué que prévu. Le consensus médian des économistes des principales banques canadiennes anticipe ainsi un taux directeur dans le bas de la fourchette neutre (2,25 %) dès le T2 2025, impliquant environ 100 pb de baisse au premier semestre 2025. Une croissance plus faible que prévu pourrait même conduire la Banque du Canada à adopter une politique plus accommodante. La normalisation du taux devrait globalement alléger les contraintes macroéconomiques et favoriser une croissance plus forte et durable de l’économie canadienne.

Une croissance plus faible que prévu pourrait même conduire la Banque du Canada à adopter une politique plus accommodante.

La normalisation du taux devrait globalement alléger les contraintes macroéconomiques et favoriser une croissance plus forte et durable de l’économie canadienne.

Perspectives démographiques favorables à long terme pour la demande immobilière

Malgré les restrictions migratoires annoncées, la croissance démographique canadienne devrait rester parmi les plus dynamiques du G7 sur les cinq prochaines années. Oxford Economics prévoit une croissance moyenne de 0,5 % par an jusqu’en 2029, plaçant le Canada en deuxième position du G7, juste derrière le Royaume-Uni. Si les flux de résidents temporaires sont limités et les objectifs d’immigration revus à la baisse, ils restent positifs en brut et devraient le rester à long terme, compte tenu du vieillissement de la population canadienne. Les baisses démographiques potentielles de 2025-2026 apparaissent comme un rajustement temporaire plutôt qu’un changement structurel. En combinant la croissance exceptionnelle des deux dernières années et le ralentissement prévu sur les trois prochaines années, le taux de croissance annuel moyen sur cette période de cinq ans atteint 1,3 %, proche de la moyenne historique de 1,2 % sur 50 ans.

À long terme, la croissance démographique stimule la demande de bureaux grâce à l’emploi, la demande dans le secteur du détail et de la logistique grâce à la consommation, ainsi que le besoin en logements, notamment locatifs. La forte corrélation entre démographie et immobilier, associée à des perspectives démographiques solides, soutient les perspectives à long terme du marché immobilier commercial canadien.