Bureaux et occupants

Le marché des bureaux retrouve sa confiance, porté par le retour des perspectives de croissance des occupants. L’accentuation de la segmentation du marché, marquée par la « quête d’expérience », et le ralentissement des constructions devraient créer une pénurie de bâtiments modernes et adaptés aux nouvelles exigences des occupants.

Les tendances à surveiller

1. Les critères de décision immobilière des locataires ont évolué, transformant l’« exode vers la qualité » en « quête d’expérience ».
2. Les projets de construction devraient rester limités dans les années à venir, réduisant la volatilité à court terme, mais créant à long terme une pénurie d’immeubles modernes.
3. Les fondamentaux suggèrent que la disponibilité devrait atteindre son pic début 2025. Le climat général positif laisse entrevoir des perspectives encourageantes.

La « quête d’expérience » s’impose

Les besoins en bureaux continuent d’influencer le marché. La segmentation entre immeubles de prestige du centre-ville et reste du marché devrait s’accentuer, les occupants privilégiant des relocalisations vers des actifs de meilleure qualité. Selon le Sondage d’opinion 2024 de CBRE auprès des occupants de bureaux des Amériques, 59 % des répondants envisagent ou réalisent un déménagement vers des locaux plus qualitatifs. Les occupants déjà installés dans des immeubles de catégorie A recherchent désormais des bâtiments AA ou AAA, ou des emplacements plus centraux et prestigieux. Cette tendance évolue vers ce qu’on appelle la « quête d’expérience ».

Les critères de décision immobilière des locataires se sont affinés. L’évolution vers des services et expériences inspirés de l’hôtellerie les conduit à privilégier des immeubles offrant des prestations complémentaires à leur propre espace. Le même sondage révèle que 57 % des occupants en mobilité recherchent des services et équipements améliorés pour leurs collaborateurs. L’immeuble et son environnement jouent un rôle crucial dans la création d’une expérience unique, impossible à reproduire en télétravail.

Les bureaux haut de gamme bien situés continueront d’attirer les locataires, réduisant la disponibilité dans les meilleurs emplacements. L’écart se creusant avec les actifs moins qualitatifs, des investissements significatifs seront nécessaires pour différencier l’offre de services et moderniser les immeubles, permettant à certains produits de répondre aux attentes du marché et de rester compétitifs.

Fin du cycle de construction : un répit temporaire

La nouvelle offre a contribué aux taux d’inoccupation record à Toronto et Vancouver. Le marché a dû absorber non seulement les libérations de surfaces, mais aussi les livraisons nouvelles, avec une prélocation en baisse : supérieure à 75 % pour les immeubles livrés en 2020, elle tombera sous les 50 % pour les livraisons de l’année prochaine.

Le cycle actuel aura ajouté 27,2 millions pi² au parc national de bureaux depuis 2020, soit une augmentation de 5,8 %. Le carnet de projets continue de se réduire, tendance amorcée en 2022 face à la hausse de la disponibilité, des taux d’intérêt et des coûts de construction. Les mises en chantier atteignent leur plus bas niveau depuis 20 ans et devraient rester modérées après les dernières livraisons de 2025. Ce tournant favorisera la reprise du marché en limitant les risques liés à l’offre pendant l’absorption progressive des produits neufs et rénovés.

Si cette pause dans les constructions nouvelles est bienvenue à court terme, une période prolongée de construction limitée pourrait créer une pénurie d’immeubles modernes adaptés aux besoins actuels. Certains marchés, déjà en sous-offre depuis plusieurs années, pourraient rapidement y être confrontés. Les coûts de construction élevés compliquent l’équation, nécessitant des loyers importants pour rentabiliser les aménagements futurs. Cette raréfaction de la nouvelle offre pourrait cependant bénéficier aux immeubles existants, la demande se reportant sur les actifs de seconde main les plus qualitatifs.

Le cycle de marché des bureaux à un tournant

Le marché des bureaux affiche une confiance accrue par rapport à l’an dernier, annonçant une reprise. L’absorption redevient positive pour la première fois depuis 2019, l’occupation des bureaux se stabilise malgré des niveaux inférieurs à l’avant-pandémie, et la sous-location, indicateur précurseur, poursuit sa décrue. Les occupants retrouvent une dynamique de croissance : selon le Sondage d’opinion 2024 de CBRE, 38 % des répondants prévoient d’augmenter leur portefeuille sur trois ans, proportion atteignant 45 % au Canada, citant leurs perspectives de croissance et l’adaptation des locaux aux nouveaux modes de travail.

L’analyse des cycles précédents conforte cette perspective de reprise. Les niveaux actuels de disponibilité sont comparables aux pics de la récession des années 90, également marquée par un afflux de nouvelle offre. Le marché avait alors mis cinq ans pour atteindre son point haut (T4 1988 — T4 1993) avant de se redresser. En appliquant ce schéma au cycle actuel, débuté au T1 2020, la disponibilité devrait culminer début 2025 avant une reprise en 2026.

Des disparités régionales pourraient créer des trajectoires de reprise différenciées selon les régions. Le climat général reste néanmoins positif, laissant entrevoir des perspectives encourageantes pour ce secteur en difficulté.