Multirésidentiel

Le secteur traverse une période d’incertitude accrue à court terme, confronté à une révision des prévisions de la demande et à des difficultés sur le segment haut de gamme. Les fondamentaux de croissance à long terme demeurent néanmoins solides.

Les tendances à surveiller

1. Malgré le ralentissement de l’immigration qui pourrait affaiblir la demande globale de logements locatifs, les taux de disponibilité devraient rester équilibrés dans les segments les plus abordables.
2. Les perspectives de croissance des loyers en 2025 sont plus incertaines, particulièrement pour les nouvelles constructions aux loyers plus élevés.
3. Les promoteurs pourraient suspendre temporairement leurs mises en chantier dans l’attente d’une adaptation du marché aux nouvelles tendances de la demande et d’une absorption de l’offre récente.

La demande reste soutenue pour les segments abordables

Si les récentes restrictions à l’immigration et les possibles légères baisses démographiques en 2025-2026 peuvent réduire la demande globale de logements locatifs, le Canada reste confronté à un problème d’accessibilité au logement et à une demande non satisfaite. Malgré la baisse des taux d’intérêt et le ralentissement du marché immobilier, l’accès au logement reste difficile, avec un écart persistant entre les coûts d’accession à la propriété et les revenus des ménages. La location demeure l’option la plus accessible pour de nombreux Canadiens. Conjuguée à la forte croissance démographique des deux dernières années, la demande non satisfaite de logements locatifs reste importante.

Les nouveaux plafonds d’immigration pourraient toutefois atténuer les tensions sur le marché locatif. Les restrictions concernant les résidents temporaires visent principalement les étudiants internationaux et les travailleurs étrangers temporaires, deux groupes majoritairement locataires. Si ces mesures se concrétisent, les logements libérés par le départ de locataires temporaires offriraient des occasions à d’autres ménages pour accéder à des logements plus abordables. Dans l’ensemble, les effets sur les taux d’inoccupation des logements les plus recherchés (loyers encadrés ou plus accessibles) devraient rester limités en 2025. Une certaine volatilité à court terme est possible durant cette transition, avec des effets variables selon les régions, mais les fondamentaux à long terme continueront de maintenir des taux d’inoccupation bas dans ce segment.

La hausse la plus significative des taux d’inoccupation en 2025 concernera les nouvelles constructions aux loyers élevés. Ces logements nécessitent des loyers supérieurs en raison de la flambée des coûts de construction ces dernières années. Cependant, ces niveaux de loyers sont de moins en moins en adéquation avec les capacités financières des ménages. Avec une nouvelle offre attendue à court terme, les taux d’inoccupation dans ce segment du marché multirésidentiel devraient continuer d’augmenter en 2025.

Les loyers stables ou en hausse, sauf pour les constructions récentes haut de gamme

La progression des loyers du secteur multirésidentiel a marqué un coup d’arrêt en 2024, ralentissant nettement après deux années de hausses record. Les logements récents, dont les loyers avaient été tirés vers le haut par des coûts de construction élevés, ont vu leurs taux d’inoccupation augmenter avec la vague de livraisons de 2024, entraînant une baisse des loyers dans les principales métropoles. Ce repli a été particulièrement marqué dans les villes à forte concentration de copropriétés comme Vancouver et Toronto, également touchées par un afflux de nouvelle offre. En revanche, sur le reste du marché locatif multirésidentiel, les loyers sont restés stables ou n’ont connu que des hausses modérées, la demande demeurant soutenue pour les logements plus abordables.

Pour 2025, si les perspectives d’évolution des loyers sont plus incertaines, le marché devrait subir une pression baissière accrue du fait de l’augmentation de la nouvelle offre et du ralentissement démographique attendu. Les logements neufs sont les plus exposés au risque de baisse des loyers, compte tenu de taux d’inoccupation plus élevés et des nombreuses livraisons prévues à court terme. Ce segment devra probablement ajuster ses prix pour résorber les disponibilités. En revanche, pour les logements plus abordables, la croissance des loyers devrait rester stable ou suivre l’inflation en 2025. Dans les métropoles à forte immigration, comme la région des Prairies, la progression des loyers devrait rester dynamique, portée par une demande croissante.

En 2025, le marché locatif devrait globalement connaître une stabilité des loyers, voire un léger repli. À plus long terme, les loyers moyens resteront néanmoins supérieurs aux niveaux d’il y a trois ans, reflétant la solidité des fondamentaux à long terme.

Pause probable dans la construction pendant le rééquilibrage du marché

Le probable ralentissement démographique des deux prochaines années renforce les obstacles à la construction multirésidentielle, déjà en recul dans certaines grandes métropoles. Les inquiétudes liées à un potentiel affaiblissement de la demande globale, dû aux nouvelles restrictions migratoires, devraient freiner les promoteurs, au moins jusqu’à ce que les perspectives de croissance se clarifient. Parallèlement, les coûts de construction, bien qu’en léger retrait par rapport à leurs plus hauts, restent élevés et compromettent la rentabilité de certains projets. À Vancouver et Toronto, où le marché des copropriétés est important, la situation est aggravée par l’afflux récent de nouvelle offre, le fort ralentissement des ventes et la multiplication des projets sous administration judiciaire.

Face à ces pressions du marché et ce climat négatif, les promoteurs devraient marquer une pause dans les nouvelles constructions début 2025, le temps que le marché s’adapte aux nouvelles perspectives de demande. À plus long terme, cela se traduira par une réduction de la nouvelle offre dans quelques années, risquant de raviver les tensions sur l’offre au moment même où la croissance démographique reprendra.