Marchés de l’emprunt

L’accès au financement devrait globalement s’améliorer en 2025, mais les prêteurs demeureront sélectifs avec une approche différenciée selon les catégories d’actifs, les emplacements et le profil des emprunteurs. Les écarts de crédit amorceront une normalisation et les critères d’octroi des prêts s’aligneront sur les tendances générales du marché en matière de loyers et de taux d’inoccupation.

Les tendances à surveiller

1. La disponibilité générale de l’emprunt devrait augmenter en 2025, mais les prêteurs maintiendront une sélectivité marquée, avec des approches nuancées selon les catégories d’actifs, les localisations et la qualité des emprunteurs.
2. Les écarts de crédit pour les actifs immobiliers les plus importants devraient rester stables, tandis qu’une légère compression est anticipée pour les actifs de plus grande envergure.
3. Les prêteurs intègrent des critères de marché plus conservateurs avec des seuils minimaux plus élevés dans leur processus de souscription, particulièrement concernant la disponibilité et les niveaux de loyers, ce qui influencera proportionnellement les conditions de financement

Une plus grande disponibilité du crédit immobilier en 2025, malgré une sélectivité maintenue

Durant l’année 2024, les prêteurs ont fait preuve d’une grande sélectivité dans leurs opérations, entraînant un retard significatif sur leurs objectifs d’allocation de capital. Ils ont privilégié le financement d’actifs défensifs — immobilier multirésidentiel, secteur industriel et commerces pourvus d’une épicerie — des segments qui ont continué à susciter une forte concurrence. À l’inverse, les actifs confrontés à des difficultés ou présentant des perspectives incertaines ont fait l’objet de financements plus complexes et plus onéreux.

Pour atteindre leurs objectifs d’allocation 2025, les prêteurs commencent déjà à élargir leur champ d’action, en considérant une gamme plus étendue d’actifs et de marchés. L’activité de financement s’intensifie, y compris dans des secteurs comme les centres commerciaux fermés et les immeubles de bureaux. Si cette tendance devait se confirmer en 2025 et aboutir à une plus grande liquidité globale, les prêteurs maintiendront leur sélectivité, avec des critères de souscription spécifiques et prudents, tout en manifestant un appétit croissant, mais mesuré pour des rendements ajustés au risque.

Les volumes d’investissement immobilier devraient également progresser l’an prochain, stimulant davantage l’activité d’emprunt et la concurrence en 2025. Les marchés du financement immobilier, qui suivent traditionnellement ceux des capitaux propres, connaîtront une hausse parallèle de l’activité à mesure que les investisseurs reviendront et que la dynamique transactionnelle se renforcera au Canada.

Normalisation attendue des écarts de crédit en 2025

En 2024, l’approche très sélective des prêteurs a conduit à un écart historique entre les fourchettes les plus étroites et les plus larges des écarts de crédit immobilier chez les prêteurs traditionnels. Cependant, l’augmentation de la disponibilité des capitaux et de la concurrence commence à modifier cette dynamique. La fourchette supérieure devrait ainsi se contracter en 2025 pour revenir à des niveaux plus conformes aux moyennes historiques.

Les écarts de crédit des principaux actifs se sont constamment resserrés cette année, portés par une forte concurrence et la compression continue des écarts de rendement des obligations d’entreprise. Depuis janvier, l’écart entre les rendements des obligations canadiennes d’entreprise de première qualité et les rendements des obligations gouvernementales à 10 ans s’est progressivement réduit pour atteindre environ 100 pb, retrouvant les niveaux observés fin 2018. Les écarts de crédit des actifs immobiliers de premier plan ont suivi cette convergence, certains projets d’exception obtenant même des financements proches du taux « sans risque ». Ces écarts devraient donc se maintenir à leurs niveaux actuels en 2025, une compression supplémentaire étant peu probable sans un mouvement similaire des écarts de crédit des entreprises.

Pour les prêts immobiliers aux écarts plus larges, une légère compression est anticipée en 2025, les prêteurs adoptant une approche plus active et ouverte, suivant ainsi la tendance des marchés des capitaux immobiliers. Certaines exceptions persisteront néanmoins, les prêteurs définissant plus précisément leur périmètre d’intervention.

Concernant les coûts de financement bruts, les taux de base immobiliers pour les prêts hypothécaires fixes suivent davantage les rendements des obligations gouvernementales ou hypothécaires canadiennes que le taux directeur. Ainsi, malgré les 125 pb de baisses attendues de la Banque du Canada en 2025, la baisse des rendements obligataires est déjà largement intégrée et devrait être plus modérée.

Une approche plus prudente dans la souscription des prêts

Face à la hausse des taux d’inoccupation dans la plupart des grandes catégories d’actifs, les prêteurs ont adapté leurs critères d’évaluation dans leur processus de souscription. En particulier, ils intègrent désormais des provisions pour disponibilité plus importantes, alignées sur les taux d’inoccupation actuels du marché.

Comme le processus de souscription prend en compte les perspectives du marché sur toute la durée du prêt, ce changement reflète une vision plus prudente des prêteurs pour les années à venir. En l’absence d’une amélioration significative des fondamentaux du marché, les prêteurs continueront probablement d’appliquer ces taux d’inoccupation plus élevés et ces hypothèses de loyers plus conservatrices dans leurs analyses. Cette approche conduira généralement à des projections de revenus nets d’exploitation plus prudentes et à des valorisations immobilières qui toucheront les conditions de financement, notamment sur le montant total du prêt disponible ou les ratios de couverture du service de la dette.